?　　近期熱點(diǎn)城市樓市調控力度加大，傳統“金九銀十”銷(xiāo)售旺季呈清淡局面。國慶、中秋假期，多個(gè)熱點(diǎn)城市樓市成交量明顯下降。分析人士表示，政策繼續收緊、房企推盤(pán)節奏減緩、購買(mǎi)者觀(guān)望情緒加重等原因導致樓市趨冷。未來(lái)調控政策料繼續收緊。

　　調控持續升級

　　國慶假期前一周，多地紛紛加碼樓市調控。西安(樓盤(pán))、重慶(樓盤(pán))、南昌(樓盤(pán))、南寧、長(cháng)沙(樓盤(pán))、石家莊(樓盤(pán))、寧波(樓盤(pán))等城市發(fā)布樓市新政，迎來(lái)一波小規模調控潮。以西安為例，西安市物價(jià)局在《關(guān)于商品住房?jì)r(jià)格申報有關(guān)問(wèn)題的通知》中明確，9月25日起，商品住房項目在辦理預售許可證前，或已取得預售許可證但尚未售出的商品住房在調整價(jià)格前，須向西安市物價(jià)局進(jìn)行商品住房?jì)r(jià)格申報。

　　中國證券報記者在西安市高新區某樓盤(pán)看到，前來(lái)咨詢(xún)的購房者只有五六個(gè)人。銷(xiāo)售人員稱(chēng)：“由于節假日旅游和天氣原因，這幾天看房者不多。但西安今年以來(lái)房?jì)r(jià)快速上漲有目共睹，尤其是三四月漲幅最明顯?！?/p>

　　銷(xiāo)售人員表示：“現在高新區土地價(jià)格每畝1500萬(wàn)元，比之前翻了一番多。但隨著(zhù)政策收緊，炒房客肯定越來(lái)越少?！?/p>

　　為避免房?jì)r(jià)快速上漲，西安市此前在《關(guān)于進(jìn)一步穩定住房市場(chǎng)發(fā)展有關(guān)問(wèn)題的通知》中強調，在限購區域內，暫停向已擁有2套及以上住房的本市戶(hù)籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶(hù)籍居民家庭售房。

　　在熱點(diǎn)二線(xiàn)城市中，此前樓市大熱的南京(樓盤(pán))市已明顯降溫。中原地產(chǎn)工作人員對記者說(shuō)：“由于南京嚴格的限購政策，投資買(mǎi)房熱潮逐漸降溫?，F今前來(lái)咨詢(xún)買(mǎi)房的顧客大多為剛需或者是希望改善住房質(zhì)量?！?/p>

　　值得注意的是，目前不僅購房者在觀(guān)望，很多樓盤(pán)也處在觀(guān)望中。據記者了解，南京限購限價(jià)政策中，政府對南京地區新房銷(xiāo)售價(jià)設置上限，南京多區域出現二手房?jì)r(jià)比新房?jì)r(jià)高的現象，多數樓盤(pán)處于觀(guān)望期，并不打算在政策收緊時(shí)進(jìn)行銷(xiāo)售。某樓盤(pán)工作人員坦言，目前該樓盤(pán)可能暫停銷(xiāo)售。

　　成交同比下滑

　　中國證券報記者國慶期間走訪(fǎng)北京(樓盤(pán))市豐臺區某樓盤(pán)時(shí)發(fā)現，售樓大廳空空蕩蕩，四十分鐘之內只見(jiàn)到兩組購房者。該樓盤(pán)銷(xiāo)售人員稱(chēng)：“在節假日，看房客不再像之前那么多。目前調控政策將投資客拒之門(mén)外。比如，二套房需80%首付，且二套房房貸利率上調20%，炒房門(mén)檻大大提高?！?/p>

　　不過(guò)，有售樓員表示：“雖然假期看房客不多，但是看房的基本都是真心想買(mǎi)房者，所以成交率較高?！?/p>

　　中原地產(chǎn)研究中心統計數據顯示，黃金周前6天，多個(gè)熱點(diǎn)城市樓市成交量明顯下降。其中，北京新建住宅前6日網(wǎng)簽78套，二手房網(wǎng)簽23套，均是2009年來(lái)的最低值，同比跌幅達到72%。

　　在一線(xiàn)城市中，不僅是北京，上海(樓盤(pán))國慶假期的成交量也下跌明顯。上海市前6天新房網(wǎng)簽量為147套，同比去年同期的665套下跌78%。

　　與此同時(shí)，北京市住建委執法檢查組在“雙節”期間開(kāi)展了房地產(chǎn)執法專(zhuān)項行動(dòng)，重點(diǎn)是檢查房地產(chǎn)項目和房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的銷(xiāo)售現場(chǎng)和銷(xiāo)售行為，以確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康運行。

　　近期嚴查“首付貸”等違規操作使得樓市繼續降溫。北京市銀監局、央行營(yíng)業(yè)管理部日前聯(lián)合印發(fā)《北京銀監局人行營(yíng)業(yè)管理部關(guān)于開(kāi)展銀行個(gè)人貸款資金違規進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)情況檢查的通知》，要求北京市轄內的銀行業(yè)金融機構針對個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款和個(gè)人消費貸款開(kāi)展自查工作，重點(diǎn)檢查“房抵貸”等資金違規流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況。

　　事實(shí)上，從三季度整體成交數據來(lái)看，一線(xiàn)城市明顯下跌?？藸柸鹧芯恐行臄祿@示，一線(xiàn)城市在各線(xiàn)城市中整體表現最差，成交面積僅458萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌31%，同比更是銳減65%。主要原因，一方面是新增供應有限，同比減少33%;另一方面是“限購”和“限貸”政策并無(wú)放松，購房者觀(guān)望情緒加重，新項目開(kāi)盤(pán)去化情況一般。

　　具體來(lái)看，北京商品住宅成交面積已連續三個(gè)季度下滑，三季度成交面積僅79萬(wàn)平方米，同比下降80%。上海案場(chǎng)到訪(fǎng)量連續七個(gè)月下滑，客戶(hù)觀(guān)望情緒嚴重，環(huán)比跌幅25%。深圳(樓盤(pán))則一直保持低位運行。

　　樓市明顯降溫

　　業(yè)內人士認為，政策收緊、房企推盤(pán)節奏減緩、購買(mǎi)者觀(guān)望情緒加重等是十一假期樓市降溫的原因。

　　“降溫的重要原因之一就是原有購房政策較緊的城市繼續提高了二次購房或首付的比例，對購房者壓力較大?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O嚴躍進(jìn)表示，其次，從房企推盤(pán)節奏來(lái)看，預售證管控較嚴，使項目預售面臨很大壓力，整體市場(chǎng)樓盤(pán)較少，也造成市場(chǎng)降溫。這種降溫現象或許會(huì )倒逼部分房企后續在價(jià)格上有所調整。

　　從調控政策來(lái)看，同策咨詢(xún)研究部總監張宏偉表示：“從去年10月計算，本輪樓市調控政策預計持續1.5年到2年，也就是有可能持續到2018年三季度。當市場(chǎng)調整期與風(fēng)險來(lái)臨之后，資金在各個(gè)城市間的輪動(dòng)效應結束，房?jì)r(jià)上漲預期打破，投資投機客將退場(chǎng)?！?/p>

　　廣發(fā)證券(000776,股吧)房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師樂(lè )加棟表示，在全行業(yè)庫存處于低位的情況下，核心一二線(xiàn)城市的既有調控政策難見(jiàn)放松，甚至會(huì )長(cháng)期化、常態(tài)化，并且不排除更多弱二線(xiàn)及三四線(xiàn)城市未來(lái)出臺“限售”等約束性調控措施的可能性。

　　“調控政策未來(lái)或持續處于收緊狀態(tài)?！泵髟吹禺a(chǎn)研究院首席研究員劉策表示，但對于房企而言，在沖業(yè)績(jì)和保證現金流上，可能還會(huì )有一波“跑量”。

　　從房?jì)r(jià)方面來(lái)看，克爾瑞研究中心研究報告指出，一線(xiàn)城市預售價(jià)格管控仍將從緊執行，在市場(chǎng)持續供不應求的大背景下，一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)走平的可能性更高。二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)將持續分化，成都、武漢(樓盤(pán))、杭州(樓盤(pán))等市場(chǎng)依舊供不應求的二線(xiàn)城市可以參照一線(xiàn)城市，房?jì)r(jià)將以“穩”字當頭。西安、?？?、沈陽(yáng)、長(cháng)春(樓盤(pán))等新晉熱點(diǎn)二線(xiàn)城市，隨著(zhù)炒作氛圍逐漸消散，難以支撐房?jì)r(jià)持續過(guò)快上漲，預計四季度房?jì)r(jià)面臨回調。三四線(xiàn)城市中的熱點(diǎn)城市面臨政策調控的幾率大大提升，一旦政策基調生變，投資、投機性需求難以為繼，房?jì)r(jià)必將面臨顯著(zhù)下調。

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