從去年9月30日北京率先出臺房地產(chǎn)收緊政策以來(lái)，超百城發(fā)布200余次樓市調控政策。從“五限令”到“購租并舉”，需求側與供給側樓市調控“組合拳”朝著(zhù)“房住不炒”的目標共同發(fā)力。

　　調控一周年之際，今年“金九銀十”成色幾何?記者探訪(fǎng)多城樓市發(fā)現，在樓市調控持續加碼的背景下，熱點(diǎn)城市樓市進(jìn)一步降溫，平抑房?jì)r(jià)預期基本實(shí)現。業(yè)內人士認為，短期內樓市調控難以動(dòng)搖，長(cháng)效機制亟待跟進(jìn)。

　　熱點(diǎn)城市樓市明顯“遇冷”

　　記者近期走訪(fǎng)多地樓市發(fā)現，相比去年同期樓市的火爆，今年“金九銀十”成色不足。熱點(diǎn)城市樓市成交明顯“遇冷”。

　　在上海，不少開(kāi)發(fā)商“十一”期間積極蓄客，為11月、12月開(kāi)盤(pán)做準備?！敖衲?至10月份旺季不旺，樓市行情蕭條，很多人都等著(zhù)降價(jià)?！遍h行區某樓盤(pán)的置業(yè)顧問(wèn)說(shuō)，“不少顧客只是順路來(lái)看看，下單的不多?！?/p>

　　在北京，記者來(lái)到位于房山長(cháng)陽(yáng)鎮的一個(gè)樓盤(pán)，這里有200套住宅即將入市?！绊椖拷煌ǚ奖?，以小戶(hù)型為主，適合剛需人群。本以為會(huì )很搶手，但現在關(guān)注的人太少了?！币晃讳N(xiāo)售顧問(wèn)說(shuō)，節前就開(kāi)始推廣宣傳了，但現在有購買(mǎi)意向的還不到200人。

　　二手房市場(chǎng)也十分冷清。在北京清河附近的一家知名中介門(mén)店，經(jīng)紀人郭先生假期依然十分“忙碌”。但與往年“金九銀十”忙著(zhù)帶客戶(hù)看房不同，今年他是忙著(zhù)給潛在客戶(hù)打電話(huà)推薦房源。小郭說(shuō)，“現在來(lái)看房的客戶(hù)基本都是剛需自住，也有少數投資者電話(huà)咨詢(xún)，但看到房?jì)r(jià)處于下行通道，都想看一看再說(shuō)?！?/p>

　　記者在上海走訪(fǎng)發(fā)現，幾家大型房產(chǎn)中介門(mén)店幾乎無(wú)人問(wèn)津。多家二手房中介負責人告訴記者，由于交易清淡，不少房主的掛牌意愿不高，掛牌量?jì)r(jià)一路下滑。但就掛出的房源來(lái)看，房主降價(jià)動(dòng)力增強，買(mǎi)家議價(jià)幅度在3%至5%。

　　“目前是成交量走低，價(jià)格也在慢慢下行。相比于今年年初，不同項目降幅在5%到10%之間?！北本┮晃环慨a(chǎn)經(jīng)紀人小孫說(shuō)。

　　國家統計局最新發(fā)布的70大中城市房?jì)r(jià)變化情況顯示，9月份，從環(huán)比看，15個(gè)一線(xiàn)和熱點(diǎn)二線(xiàn)城市新建商品住宅價(jià)格連續兩個(gè)月全面止漲。事實(shí)上，一二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)拐點(diǎn)出現在8月份，15個(gè)熱點(diǎn)城市新房環(huán)比價(jià)格出現了最近3年來(lái)的首次全面停漲，北上廣更是全面下跌。

　　同比方面，各線(xiàn)城市房?jì)r(jià)下降的趨勢更為明顯。一線(xiàn)城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比漲幅均連續12個(gè)月回落;二線(xiàn)城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅連續10個(gè)月回落，二手住宅價(jià)格同比漲幅連續8個(gè)月回落;三線(xiàn)城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比漲幅連續2個(gè)月回落。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)認為，當前70城房?jì)r(jià)明顯回落，說(shuō)明新一輪調控一年多來(lái)，各地樓市調控政策的有效性，實(shí)質(zhì)性地狙擊了熱點(diǎn)城市的投資投機需求。

　　根據克而瑞研究中心監測，今年“金九銀十”成色不足，全國商品住宅成交量與去年同期相比回落40%。嚴躍進(jìn)分析稱(chēng)，今年以來(lái)，全國商品住宅銷(xiāo)售累計同比增幅按平均每月下滑兩個(gè)百分點(diǎn)的走勢收窄。此數據說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)在不斷降溫。

　　“不斷增加的信貸成本讓購買(mǎi)者的出手意愿有所下降。住房銷(xiāo)售增速開(kāi)始回落或是購買(mǎi)力衰竭的信號。隨著(zhù)更多城市加入調控隊伍，全國房地產(chǎn)整體銷(xiāo)售將持續面臨壓力?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉更是判斷，在“金九銀十”落空之后，樓市將直接“入冬”。

　　平抑房?jì)r(jià)預期基本實(shí)現

　　一年前，北京率先出臺房地產(chǎn)收緊政策，提高首套房和二套房的首付比例，開(kāi)啟樓市調控大幕。此后，上海、廣州、深圳等一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市及時(shí)跟進(jìn)，密集出臺限購限貸政策。

　　回顧一年來(lái)我國房地產(chǎn)調控政策“軌跡”，既有“提首付”、限購、限貸、限價(jià)、限商、限售等需求側調控措施不斷升級加碼，又有全方位構建“購租并舉”住房體系的供給側調控“硬招”——持續嚴格的調控對投機炒作“動(dòng)真格”，全面強化房地產(chǎn)市場(chǎng)“居住屬性”。

　　持續穩定的調控政策逼退房市“高溫”，理性市場(chǎng)之下，投機炒房客運作空間被最大限度積壓，而購房剛需族則多了幾分從容和淡定。

　　記者走訪(fǎng)多個(gè)一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)發(fā)現，當前放盤(pán)量、成交量已大幅減少，成交周期刷新歷史最高水平，延長(cháng)到了兩個(gè)月。力度空前的行政調控使得買(mǎi)賣(mài)雙方預期扭轉，市場(chǎng)觀(guān)望情緒明顯，購房更加慎重。

　　以北京為例，中原地產(chǎn)研究中心統計數據顯示，“930”調控后一年里，北京樓市成交全面萎縮，二手房和新建住宅簽約195590套，同比跌幅達38.9%。

　　“調控一年來(lái)，市場(chǎng)總體表現符合調控預期?！敝袊康禺a(chǎn)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)苗樂(lè )如說(shuō)，一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的態(tài)勢得到控制;因城施策下，三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)去庫存成效明顯，市場(chǎng)較為活躍;今年上半年投資、新開(kāi)工、土地購置、銷(xiāo)售額等各項指標表現較好，雖然在8月開(kāi)始出現下降苗頭，但市場(chǎng)整體平穩有利于為長(cháng)效機制的進(jìn)一步出臺贏(yíng)得時(shí)機。

　　市場(chǎng)回歸平穩，并非一役之功。苗樂(lè )如說(shuō)，與以前相比，這一年來(lái)的房地產(chǎn)調控不是簡(jiǎn)單的一刀切，也不是簡(jiǎn)單的房?jì)r(jià)控制，而是在精準調控的前提下，通過(guò)大力推進(jìn)租售并舉、租售同權，增加保障性住房供應，出臺土地供應規劃等方面努力調整供應結構，較好地引導了社會(huì )預期。

　　長(cháng)效機制需繼續跟進(jìn)

　　今年10月，房地產(chǎn)政策面持續收緊。寧波限購政策升級，重慶、南昌、石家莊、西安、南寧、長(cháng)沙和貴陽(yáng)等二三線(xiàn)城市加入“限售”大軍，成為樓市調控絕不放松的最新政策“注腳”。

　　以“金九銀十平淡開(kāi)場(chǎng)，行業(yè)如何面對市場(chǎng)調整”為主題的易居論壇近日在上海召開(kāi)。與會(huì )專(zhuān)家普遍認為，10月以來(lái)的一系列調控政策進(jìn)一步體現了調控的嚴厲性和持續性。

　　易居營(yíng)銷(xiāo)集團上海副總經(jīng)理陳廣穎表示，市場(chǎng)降溫和首付政策、按揭貸款政策等調整密切相關(guān)，如從貸款政策方面看，當前管控比較嚴厲，各類(lèi)鉆政策漏洞的現象較少，充分體現了房地產(chǎn)金融市場(chǎng)秩序的規范。這一系列政策導致交易量下降。從后續房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)來(lái)看，至少在明年下半年前，高端樓盤(pán)的預售證發(fā)放政策將不會(huì )放松。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(cháng)楊紅旭預計，2018年將是樓市的“尋底”年。

　　中駿置業(yè)研究總監趙建偉表示，多數房企當前對市場(chǎng)的判斷是一致的，即明年政策不會(huì )放開(kāi)，樓市會(huì )繼續下行，對于房企來(lái)說(shuō)，現在應該積極出貨，回籠資金。

　　受訪(fǎng)專(zhuān)家普遍表示，為了穩定市場(chǎng)、穩定民心，在樓市瘋狂上漲的階段，及時(shí)在需求側“踩剎車(chē)”非常必要。但需求側調控等短期手段也容易對市場(chǎng)供求關(guān)系產(chǎn)生負面影響，因此，及時(shí)出臺長(cháng)效機制，并將長(cháng)效機制落到實(shí)處，將是維護樓市長(cháng)期穩定健康發(fā)展的決勝之舉。

　　清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)劉洪玉說(shuō)，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，建立并落實(shí)房地產(chǎn)長(cháng)效機制，可以應對各種市場(chǎng)波動(dòng)，保護正常住房消費，對投機需求做到精準打擊。但也要注意到，長(cháng)效機制的建立是一個(gè)過(guò)程，將重構資產(chǎn)價(jià)格體系，因此，改革中要防止冒進(jìn)。

　　苗樂(lè )如說(shuō)，“挖潛”是長(cháng)期而深層的解決之道。努力挖掘行政區的潛力，與周邊城市協(xié)同發(fā)展，通過(guò)發(fā)展城市群達到增加長(cháng)期供給、平衡房?jì)r(jià)的作用。促進(jìn)人口和地區資源的合理分布與流動(dòng)是形成房地產(chǎn)市場(chǎng)有序發(fā)展的遠期策略。

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