開(kāi)發(fā)商對資金杠桿的運用可以說(shuō)已經(jīng)到了極致。

　　本周二，新華社“新華視點(diǎn)”欄目的記者在調查中揭示：“(開(kāi)發(fā)商)基本只需準備10%的土地款，剩下的資金可以以?shī)A層融資的方式獲取?！边@也表明，甚至連買(mǎi)地的保證金都可以通過(guò)融資方式進(jìn)行支付。

　　盡管監管層開(kāi)始憂(yōu)慮，社會(huì )各界開(kāi)始擔心，但開(kāi)發(fā)商好像一丁點(diǎn)懼怕心理都沒(méi)有，并且還較樂(lè )觀(guān)，他們認為銷(xiāo)售回款足以支撐融資成本，資金壓力尚未體現。按照這個(gè)邏輯分析，銷(xiāo)售回款能夠支撐融資成本的前提是，房?jì)r(jià)一直上漲，住房需求一直旺盛。

　　在筆者看來(lái)，這與美國次貸危機前后的狀況驚人相似。就在2005年、2006年時(shí)，美國房?jì)r(jià)單邊上漲多年，當時(shí)，要是誰(shuí)說(shuō)房?jì)r(jià)會(huì )跌肯定會(huì )被人恥笑。這種單邊上漲的房?jì)r(jià)，驅使住房杠桿率達到100%，瘋狂到即使低收入甚至暫時(shí)失業(yè)的人員，銀行也敢于零首付給其全部購房貸款。前提是，只要房?jì)r(jià)一直上漲，就可以覆蓋銀行貸款本息，到期后將貸款人趕到馬路上收回住房拍賣(mài)，銀行也可以大賺一筆。

　　然而，到了2007年初美國房?jì)r(jià)在毫無(wú)征兆的情況下突然下跌，這個(gè)現象幾個(gè)月后愈演愈烈。隨后手握巨額高杠桿次級貸款證券的雷曼兄弟破產(chǎn)倒閉，次貸危機爆發(fā)，接著(zhù)金融危機在全球爆發(fā)。

　　權威人士5月9日在《人民日報》所做的訪(fǎng)談中表示，“高杠桿是一切經(jīng)濟金融風(fēng)險的源頭與原罪?！眹H上無(wú)數事實(shí)已經(jīng)證明。同時(shí)，必須注意到房地產(chǎn)高杠桿泡沫的危害性似乎更大。全球歷次金融危機與高杠桿、泡沫嚴重的房地產(chǎn)都脫不了干系。

　　中國房地產(chǎn)泡沫一直以來(lái)都客觀(guān)存在著(zhù)，一個(gè)重要原因就是用新泡沫覆蓋舊泡沫，一直吹大泡沫，甚至地方政府、房企、投機者形成利益聯(lián)盟共同吹泡泡，其背后是巨大的利益在驅使和支撐。

　　地方政府在土地出讓、房地產(chǎn)稅收上有著(zhù)巨大利益，一旦房?jì)r(jià)下跌，土地出讓收入就會(huì )減少?；诖?，有的地方政府比開(kāi)發(fā)商還更擔心房?jì)r(jià)走低。開(kāi)發(fā)商自不必說(shuō)，是房地產(chǎn)利益的直接受益者。甚至擁有住房特別是擁有多套房產(chǎn)的投資者更不愿意看到房?jì)r(jià)走低。一個(gè)利益鏈條上系著(zhù)這么多受益者，足以看出房?jì)r(jià)下降的阻力，但要看到，這種阻力不是真正來(lái)自市場(chǎng)規律。

　　房企10倍杠桿率拿地開(kāi)發(fā)，再次佐證了“空手套白狼”的游戲。這種游戲風(fēng)險之大，早在100多年前的美國就已經(jīng)被論證過(guò)。經(jīng)濟學(xué)家、投資家、價(jià)值投資理論的創(chuàng )立者本杰明·格雷厄姆說(shuō)過(guò)：所有成本都可以通過(guò)發(fā)行債券支付，開(kāi)發(fā)商可以一分不投而獲得整個(gè)資產(chǎn)，在許多情況下還有大量現金進(jìn)賬。當前中國房地產(chǎn)行業(yè)的情況很大程度上也可以對號入座。這暴露出房地產(chǎn)行業(yè)近幾年來(lái)惡性、無(wú)序發(fā)展的硬傷。

　　目前房企杠桿率最高已達10倍，其風(fēng)險在于：一旦房?jì)r(jià)下跌或者銷(xiāo)售回款速度下降，其資金鏈條很快就會(huì )斷裂，風(fēng)險隨之爆發(fā)，融資風(fēng)險將立刻顯現。由于金融風(fēng)險的一個(gè)最大特性是傳染性、連鎖性，因此，最終不排除引爆系統性金融風(fēng)險的可能性。

　　房企近乎瘋狂的10倍高杠桿率，背后風(fēng)險之大，不光可能害己，而且也會(huì )害人。對此，監管部門(mén)務(wù)必引起高度重視。