熱點(diǎn)城市降杠桿和三四線(xiàn)城市去庫存，是今年房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的兩大重點(diǎn)。金融是房地產(chǎn)市場(chǎng)的血脈，住房信貸政策既關(guān)系國家房地產(chǎn)宏觀(guān)調控，又與普通百姓利益息息相關(guān)。為此，應加強房地產(chǎn)市場(chǎng)研究，實(shí)施差別化的住房信貸政策，合理把握信貸投放，既要滿(mǎn)足居民合理購房需求，又要防范風(fēng)險、抑制泡沫。

　　2016年我國貸款新增12.65萬(wàn)億元，以個(gè)人住房貸款為主的住戶(hù)部門(mén)中長(cháng)期貸款占到近一半。大量信貸資金流向房地產(chǎn)市場(chǎng)，既有我國居民住房真實(shí)需求不斷增長(cháng)的影響，更是房?jì)r(jià)大幅上漲刺激下的居民投資熱情帶動(dòng)所致。房地產(chǎn)具有較強的金融屬性，相較于行政強制色彩濃厚的限購政策，住房信貸政策對于調節房地產(chǎn)市場(chǎng)短期的投資性需求、投機性需求都有更明顯的作用。

　　因此，調整住房信貸政策，可從四方面入手：一是調整貸款總量，合理確定銀行個(gè)人住房貸款總量；二是調整貸款價(jià)格，提高或降低個(gè)人住房貸款利率水平；三是調整貸款條件，收緊或放松購房主體貸款資格條件（包括貸款資格和貸款期限）；四是調整貸款首付，控制購房主體購房杠桿率。下一步，應根據購房區域、主體的不同，綜合運用四種手段，量?jì)r(jià)并舉，長(cháng)短結合，既調控總量又調整價(jià)格，既著(zhù)眼當下又引導預期，將差別化的住房信貸政策落到實(shí)處。

　　毫無(wú)疑問(wèn)，對于部分房?jì)r(jià)上漲較快的熱點(diǎn)城市，整體上應嚴格控制貸款總量，主動(dòng)上調貸款利率，適當收緊貸款條件，并提高貸款首付比例。

　　而對多數三四線(xiàn)城市而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)庫存量居高不下，去庫存壓力仍然較大。商業(yè)銀行應在風(fēng)險可控的前提下，合理發(fā)揮住房信貸的杠桿作用，從貸款利率、貸款條件、貸款首付等方面繼續加大對居民合理購房的支持力度。我們還應該看到，我國城鎮化還將持續較長(cháng)時(shí)間，中小城市和城鎮居民還有較強的購房需求未得到有效滿(mǎn)足。目前，個(gè)人住房貸款占全部貸款的比例在20%左右，其中不良貸款率不到0.5%，遠遠低于銀行業(yè)2%左右的總體水平。相比2016年，今年個(gè)人住房貸款增速將有所回落，但仍應保持適度增長(cháng)。

　　值得注意的是，收緊住房信貸政策雖然有助于抑制投資和投機需求，但也容易“誤傷”剛性需求和改善性需求。因此，對于熱點(diǎn)城市居民合理的購房需求，尤其是購買(mǎi)首套住房，還應繼續予以積極支持。這是差別化住房信貸政策的重要方面。當然，要采取措施，防止部分人群利用優(yōu)惠政策“鉆空子”。如日前北京出臺文件規定，離婚一年之內申請房貸的執行二套房貸政策。對于三四線(xiàn)城市居民購買(mǎi)第二套以上住房，雖不必嚴防死守，但也要有一定的差別化措施，防止少數地區借機炒作，進(jìn)而推動(dòng)房?jì)r(jià)虛高、市場(chǎng)虛熱。

　　需要強調的是，住房信貸政策總體上由中央銀行和金融監管部門(mén)制定和調整，地方政府切勿隨意染指，更不能自行其是。央行、銀監分支機構在政策總體框架下，應嚴格按照相關(guān)程序，根據各地不同情況進(jìn)行適時(shí)調整。除窗口指導、價(jià)格引導之外，住房信貸的差別化措施還應更多由商業(yè)銀行自行決定和實(shí)施。