經(jīng)過(guò)去年“9·30”開(kāi)始的兩輪密集調控后，一線(xiàn)及熱點(diǎn)二線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入“量跌價(jià)穩”階段，房?jì)r(jià)過(guò)快上漲勢頭得到遏制。業(yè)內人士表示，要利用好窗口期，從住房制度建設、土地供給、金融財稅等方面入手出臺樓市調控長(cháng)效機制。

　　建立多層次住房供應體系

　　記者采訪(fǎng)了解到，改革開(kāi)放30多年來(lái)，我國住房制度從計劃經(jīng)濟體制向市場(chǎng)經(jīng)濟體制轉型過(guò)程中，國民住房問(wèn)題主要依靠市場(chǎng)手段傾向明顯，保障房、安居房存在明顯短板。專(zhuān)家建議，應通過(guò)立法等手段進(jìn)一步完善商品房、公共住房、租賃住房等相關(guān)住房基礎性制度，完善國家住房制度總體框架。

　　深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒表示，應以“高端有市場(chǎng)、中端有支持、低端有保障”為目標，規范滿(mǎn)足高收入家庭需求的商品房制度，建立滿(mǎn)足中等收入家庭需求的安居房制度，完善滿(mǎn)足低收入家庭需求的基本住房保障制度，爭取安居房、公租房等公共住房供應規模達到供應總量的50％以上。

　　“當前一線(xiàn)和熱點(diǎn)二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)高企，那些新就業(yè)大學(xué)生工作頭兩年的收入并不高，但他們未來(lái)將是社會(huì )的中堅分子。要滿(mǎn)足新就業(yè)無(wú)房職工等‘夾心層’群體的需求，需要大力發(fā)展有限產(chǎn)權的自住型住房?！蓖蹁h建議，可借鑒境外經(jīng)驗，按照“共有產(chǎn)權”模式，建立安居住房制度體系。

　　住房租賃短板也亟待補齊。我愛(ài)我家集團副總裁胡景暉建議，將住房租賃作為地方政府供給公共服務(wù)和公共產(chǎn)品的必選內容。在市場(chǎng)起步階段，減輕企業(yè)納稅人向個(gè)人出租房屋的稅費負擔，待市場(chǎng)蛋糕做大、初具規模經(jīng)營(yíng)時(shí)再恢復稅費標準。此外，建議取消商品房預售制，允許鼓勵開(kāi)發(fā)公司向開(kāi)發(fā)、持有并租賃轉型，培育專(zhuān)業(yè)化、社會(huì )化的住房租賃公司。

　　北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)兼秘書(shū)長(cháng)、首都經(jīng)濟貿易大學(xué)教授趙秀池表示，就滿(mǎn)足居住功能而言，租賃方式是一個(gè)不錯的選擇。尤其是對于剛進(jìn)入城市的新市民、新職工而言，可通過(guò)租賃滿(mǎn)足其住房需求，但保障有穩定的租賃關(guān)系的承租者同戶(hù)籍人口一樣享受到教育、醫療等公共服務(wù)也很關(guān)鍵。

　　建立城市中長(cháng)期土地供應計劃

　　7月7日，《上海市住房發(fā)展“十三五”規劃》提出，上?！笆濉逼陂g計劃供應5500公頃住宅土地，可提供住房約170萬(wàn)套，比“十二五”期間增加60％左右。在上海之前，北京今年也提出未來(lái)五年計劃供應住宅用地6000公頃，其中國有建設用地5000公頃，集體建設用地1000公頃，以保障150萬(wàn)套住房建設需求，其中包括50萬(wàn)套租賃住房。

　　業(yè)內人士表示，充足的住宅用地供應是實(shí)現樓市供需平衡、防止市場(chǎng)大起大落的基礎，應該科學(xué)制定城市中長(cháng)期土地供應計劃，并對完成率進(jìn)行剛性約束。

　　“房地產(chǎn)市場(chǎng)以往的‘過(guò)熱’或高庫存，很大程度上是供應結構失衡所致，其病根在于各城市政府對供應規模和供應結構缺乏長(cháng)期有效的把控?！睆V東省房協(xié)會(huì )長(cháng)王韶建議，應支持各城市通過(guò)自主調整城市建設土地規劃邊界，自主調整城市各類(lèi)用地的規劃功能。

　　當前，城市群、都會(huì )區成城市化新趨勢，單一的城市規劃已不適應時(shí)代需要。深圳市規劃國土委員會(huì )副主任王東說(shuō)，我國各大城市土地資源由歷史上行政區劃決定，如果僅僅根據各個(gè)城市既有的土地面積來(lái)確定建設用地的規模，就會(huì )導致土地面積小的城市在商品房用地指標上嚴重不足，建議中央出臺政策鼓勵超特大城市推進(jìn)與周邊城市的協(xié)調發(fā)展，從城市群總體規劃的角度來(lái)配置土地資源，支持超特大城市加大與周邊城市城際公共交通建設力度，促進(jìn)城市群產(chǎn)業(yè)、教育、醫療、住房等資源的共建共享。

　　專(zhuān)家還表示，在土地供應上，地方政府也應該樹(shù)立新型房地產(chǎn)觀(guān)?！叭シ康禺a(chǎn)化”不是不要房地產(chǎn)，而是不要把土地集中在商業(yè)住宅，同時(shí)要發(fā)展養老地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、休閑地產(chǎn)等復合型地產(chǎn)。

　　完善房地產(chǎn)財稅金融制度

　　長(cháng)期以來(lái)，土地資源成為地方政府融資的工具，“土地財政”是建立房地產(chǎn)長(cháng)效機制繞不過(guò)去的“坎”。專(zhuān)家及業(yè)內人士表示，房地產(chǎn)稅作為地方財政收入的穩定來(lái)源是國際通行做法，應加快房地產(chǎn)稅制改革，擴大房產(chǎn)稅試點(diǎn)，進(jìn)而構建有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)長(cháng)效機制建設的稅收支撐體系。

　　記者采訪(fǎng)了解到，近年來(lái)國家通過(guò)調整增值稅、個(gè)人所得稅等手段抑制投機、投資需求，但在實(shí)際交易中，買(mǎi)家稅費全部轉嫁至購房者身上，硬性的交易成本導致房?jì)r(jià)持續上升。特別是在一二線(xiàn)重點(diǎn)城市老城區優(yōu)質(zhì)地段的房屋，基本上都是買(mǎi)家負擔全部稅費。

　　“我國房地產(chǎn)領(lǐng)域主要是流轉稅，持有階段的稅負較輕，在賣(mài)方市場(chǎng)下容易發(fā)生稅負轉移現象。應推進(jìn)保有環(huán)節稅收制度構建，經(jīng)過(guò)多年積淀，我國一線(xiàn)城市和部分二線(xiàn)城市已具備先行征收房地產(chǎn)稅的基礎條件?！睆V東省地產(chǎn)商會(huì )秘書(shū)長(cháng)黃朝暉建議，在重慶、上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)基礎上，對一線(xiàn)和部分二線(xiàn)熱點(diǎn)城市先行試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅。

　　不少專(zhuān)家認為，購買(mǎi)住房而不居住不僅是投機炒作，也是巨大的資源浪費?？梢越梃b國際經(jīng)驗通過(guò)征收住房空置稅來(lái)打擊炒房行為，從而將空置的存量住房逼入市場(chǎng)，有效增加住房供給。

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