如何準確地觸摸房地產(chǎn)市場(chǎng)的“脈搏”，是已經(jīng)舉辦了17年的博鰲房地產(chǎn)論壇的主旨之一。在海南舉行的2017博鰲房地產(chǎn)論壇上，與會(huì )嘉賓表示，租賃市場(chǎng)、特色小鎮以及共有產(chǎn)權將在未來(lái)一段時(shí)間內站上“風(fēng)口”，并且會(huì )對整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重大影響。

　　租賃市場(chǎng)或帶來(lái)新格局

　　住建部同國家發(fā)改委、公安部、財政部等八部門(mén)近期聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，要求在人口凈流入的大中城市，加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。目前，住建部已同有關(guān)部門(mén)選取了廣州、深圳、南京等12個(gè)城市作為首批開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)的單位。這一新政，迅速將租賃市場(chǎng)推向“風(fēng)口”。

　　中國社會(huì )科學(xué)院研究生院城鄉建設經(jīng)濟系主任陳淮認為應當加快租賃市場(chǎng)的發(fā)展?！白赓U市場(chǎng)是讓物和人、資源和需求更有效結合起來(lái)的一個(gè)非常重要的組成部分?！?/p>

　　但遠洋集團董事局主席李明表示，無(wú)論是從供給側還是從需求側出發(fā)，政策顯現的效果都還沒(méi)那么快，滿(mǎn)足租賃住房的需求以及提供有效的供給都需要時(shí)間。

　　鏈家研究院院長(cháng)楊現領(lǐng)認為，租賃市場(chǎng)火爆背后，租賃紅利并非雨露均沾?！皣鴥染哂写硇缘拈_(kāi)發(fā)企業(yè)幾乎都已經(jīng)全部涌入租賃市場(chǎng)，但不是所有城市都有租賃機會(huì )，事實(shí)上它只屬于重點(diǎn)城市?！辈⑶疫@些城市需要滿(mǎn)足有持續人口凈流入、服務(wù)業(yè)占比超過(guò)50％且持續上升、房?jì)r(jià)收入比偏高以及租金有上漲空間四個(gè)條件。

　　“租賃運營(yíng)是非?？?，很難賺錢(qián)的生意，毛利到15％就已經(jīng)很厲害了?！睏瞵F領(lǐng)說(shuō)，“如果沒(méi)虧錢(qián)，那就千萬(wàn)不要因為政策鼓勵了就一擁而進(jìn)，實(shí)際上運營(yíng)企業(yè)怎么樣，目前總體仍處于探索階段?！?/p>

　　新城控股集團股份有限公司高級副總裁歐陽(yáng)捷認為，企業(yè)自持租賃住房可以改變租賃市場(chǎng)格局。他建議，企業(yè)自持租賃住房推出后，一要精裝修，二要統一管理。不但管理、維修人員做到24小時(shí)服務(wù)，而且物業(yè)費以前由業(yè)主承擔，現在由企業(yè)承擔。除此之外，還要建立數據系統、管理人員監督考核系統等一系列標準體系。雖然成本會(huì )提高，租金會(huì )上漲，但可以帶動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)的規范性。再加上合同的備案管理制度，未來(lái)會(huì )有越來(lái)越多的人選擇租房。如果形成主流，就會(huì )影響其他二手房業(yè)主定價(jià)管理和租賃模式的管理。

　　特色小鎮成為“香餑餑”

　　作為房地產(chǎn)行業(yè)的突圍路徑，特色小鎮成為房地產(chǎn)行業(yè)的新“風(fēng)口”之一。目前，特色小鎮的發(fā)展超出想象，國內相關(guān)項目達到上萬(wàn)個(gè)。

　　針對目前特色小鎮的發(fā)展，陳淮表示，特色小鎮不是主題公園，也不是簡(jiǎn)單開(kāi)發(fā)一些旅游項目。特色小鎮要滿(mǎn)足“惠及當地老百姓”這個(gè)先決條件。除此之外，充分開(kāi)掘當地特色資源也應是特色小鎮的特征之一。陳淮建議，特色小鎮要和人口的適度聚集、農民的就地市民化以及人口的交流、高端人口的聚集結合起來(lái)。

　　全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )創(chuàng )會(huì )會(huì )長(cháng)、清華校友房地產(chǎn)協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)聶梅生認為，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)成為推動(dòng)特色小鎮發(fā)展的重要力量。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入特色小鎮有非常多的優(yōu)勢，但做特色小鎮首先要考慮定位、商業(yè)模式、金融模式和建設運營(yíng)，這都是必須解決的問(wèn)題?！艾F在的特色小鎮，融合發(fā)展、抱團發(fā)展，這是大勢所趨，不是一個(gè)開(kāi)發(fā)商就能夠把一個(gè)鎮打造好的?！甭櫭飞f(shuō)。

　　在中新城鎮化研究院院長(cháng)袁開(kāi)紅看來(lái)，在特色小鎮的打造中，以人為本是根本，文化基因是核心，產(chǎn)城融合是關(guān)鍵。

　　袁開(kāi)紅表示，首先特色小鎮不可能全面開(kāi)花，要看區位、資源和產(chǎn)業(yè)能力。大城市周邊地區、資源稀缺地區，有條件的上，沒(méi)條件的不能硬上。其次，特色小鎮的打造，內容重于形式，一定要有本土化的東西。再次，特色小鎮有共性，但更需要個(gè)性，大量復制不可取。最后，中國的特色小鎮，可以“造”，但是不能“作”。在特色小鎮打造的持續熱潮中，需要所有當事方理清思路，腳踏實(shí)地，以促進(jìn)地方發(fā)展為出發(fā)點(diǎn)，做出精品。

　　共有產(chǎn)權房成市場(chǎng)新亮點(diǎn)

　　北京市住建委日前會(huì )同北京市發(fā)改委等有關(guān)單位聯(lián)合起草《北京市共有產(chǎn)權住房管理暫行辦法》，并向社會(huì )公開(kāi)征求意見(jiàn)?！肮灿挟a(chǎn)權住房”迅速成為一個(gè)高頻詞匯，受到社會(huì )的高度關(guān)注。

　　中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團理事長(cháng)孟曉蘇認為，這是一項社會(huì )意義重大的革命性舉措，一方面可以讓“夾心層”的百姓用相對低的價(jià)格住上房子，同時(shí)還不影響商品房?jì)r(jià)格；另一方面它可以把原來(lái)一些家庭住房的問(wèn)題統一起來(lái)，慢慢走上共有產(chǎn)權房的道路。

　　財政部中國財政科學(xué)研究院應用經(jīng)濟學(xué)博士后盤(pán)和林認為，共有產(chǎn)權住房最大的亮點(diǎn)就在于完全遵循市場(chǎng)化機制，不干擾市場(chǎng)價(jià)格等，而是通過(guò)產(chǎn)權制度來(lái)抑制投機、支持中端購房。它從購買(mǎi)到出租、產(chǎn)權退出，完全基于契約精神，按照市場(chǎng)價(jià)格、方式進(jìn)行，避免了直接干擾價(jià)格帶來(lái)的種種弊端，這在房地產(chǎn)市場(chǎng)調控長(cháng)效機制的探路方面又邁出了一大步。

　　部分專(zhuān)家學(xué)者認為共有產(chǎn)權房一定程度上可以起到抑制高房?jì)r(jià)的作用。國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員任興洲表示，因為共有產(chǎn)權房的價(jià)格明顯要比周邊房?jì)r(jià)低，有的甚至低30％左右，所以對這部分住房的房?jì)r(jià)是有抑制作用的。不過(guò)，共有產(chǎn)權住房數量有限，僅從房?jì)r(jià)的角度，只靠這一項政策難以抑制。

?