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業(yè)委會(huì )“難產(chǎn)” 小區物業(yè)糾紛進(jìn)入高發(fā)期
2015-07-09 作者: 記者 葉鋒 何豐倫 周強 梁冬 陳毓珊/采寫(xiě) 來(lái)源: 經(jīng)濟參考報

  “廣州天河區華南御景園業(yè)主委員會(huì )籌備三年仍未獲批成立”、“南昌藍天郡業(yè)主自治成立業(yè)委會(huì )受阻”、“哈爾濱中北春城成立業(yè)委會(huì )再難產(chǎn)”、“上海中遠兩灣城小區業(yè)委會(huì )越俎代庖、欲速不達”……近年來(lái),各地頻繁曝出業(yè)委會(huì )“難產(chǎn)”現象,小區居民自治遭遇阻礙。

  中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)沈建忠介紹,目前,我國業(yè)主委員會(huì )的成立率不到50%,運行較好的僅有15%。北京師范大學(xué)中國社會(huì )管理研究院博士后陳鵬研究發(fā)現,北京、廣州、深圳等房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較早的城市業(yè)委會(huì )成立比例也僅將近20%。

  《經(jīng)濟參考報》記者獲悉,當前,業(yè)主委員會(huì )法律地位不明、權責不清、運作不規范等問(wèn)題普遍存在,致使物業(yè)公司與業(yè)主矛盾激化,抑制了物業(yè)管理行業(yè)的長(cháng)遠發(fā)展。

趙乃育/繪

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  成立之難

  業(yè)委會(huì )的成立究竟難在何處?從個(gè)案來(lái)講,即使業(yè)委會(huì )成立比較順利,一般平均也需近12個(gè)月的時(shí)間。

  南昌市梵頓公館業(yè)主羅武華向記者介紹,自己居住的小區自2007年交付以來(lái)治安問(wèn)題就堪憂(yōu)。多處圍欄倒塌無(wú)人問(wèn)津,車(chē)庫也未安裝監控設施,近年來(lái),小區多次發(fā)生住戶(hù)被盜案件。

  羅武華告訴記者:“前兩年部分業(yè)主就有成立業(yè)委會(huì )的想法,一是希望更換物業(yè)管理企業(yè),二是成立業(yè)委會(huì )才可以動(dòng)用房屋維修基金對小區治安管理設備進(jìn)行更新?!卑凑障嚓P(guān)規定,發(fā)起成立業(yè)委會(huì ),需要該小區已交付業(yè)主的專(zhuān)有部分面積達到建筑物總面積50%以上。待小區入住達到這一法定條件之后,還得有熱心業(yè)主愿意出來(lái)發(fā)起和牽頭?!暗嫶蟮臉I(yè)主群體,提抱怨、看熱鬧的多,真正辦實(shí)事的卻很少,業(yè)委會(huì )的成立一直止步不前?!绷_武華說(shuō)。

  半年前,羅武華毅然擔下業(yè)委會(huì )發(fā)起人的“重任”,召集“志同道合”之士開(kāi)始籌備工作?!段餀喾ā返谄呤鶙l對業(yè)主共同事務(wù)的決策投票權做出明確的規定,業(yè)主需以明示的方式表達意見(jiàn),而議題通過(guò)需“贊成”達到全體業(yè)主票數和票權數雙過(guò)半或雙三分之二。此項規定一直被看作是業(yè)委會(huì )成立的“高門(mén)檻”。

  籌備組成立之初僅有7人,他們大多是有各自職業(yè)的熱心人士。然而容納2000多戶(hù)業(yè)主的梵頓公館,共有40多棟建筑,發(fā)起人不得不利用晚上和周末的空閑時(shí)間挨家挨戶(hù)調查統計。由于小區投資房占有一定比例,入住率不高,長(cháng)期不在此居住的業(yè)主,羅武華都會(huì )通過(guò)電話(huà)形式溝通,并要求對方將簽字確認書(shū)拍照發(fā)送到自己手中。單是業(yè)委會(huì )成立的籌備階段,就進(jìn)行了半年多的時(shí)間。接下來(lái),梵頓公館的業(yè)委會(huì )籌備組還將繼續成立業(yè)委會(huì )的漫漫“征程”。

  小區成立業(yè)委會(huì ),一路走來(lái)可謂“披荊斬棘”。廣東華南和諧社區發(fā)展中心主任周活寧介紹,廣州天河區華南御景園容納了3000多戶(hù)業(yè)主,2010年7月起,由業(yè)主趙英發(fā)起,小區部分熱心業(yè)主聯(lián)名多次向長(cháng)興街道辦提交成立業(yè)委會(huì )籌備組的申請,街道辦均以人數太少為由拖延。2013年,籌備組人數增加至12人,卻被街道辦告知另有13名業(yè)主有意加入籌備組,已經(jīng)向街道辦報名,先前公示名單作廢。趙英曾多次要求街道辦公開(kāi)這批業(yè)主的名單,但街道辦城管科負責人以“保護業(yè)主隱私”為由予以拒絕,業(yè)委會(huì )成立遙遙無(wú)期。

  《物業(yè)管理條例》第十條規定,同一個(gè)物業(yè)管理區域內的業(yè)主,應當在物業(yè)所在地的區、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業(yè)主大會(huì ),并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。而政府主管部門(mén)在實(shí)際工作中則將“備案”當作“行政性審批”來(lái)執行。地方條例僅對各部門(mén)職責進(jìn)行了分工,但沒(méi)有形成監管機制和獎懲制度。因此,針對業(yè)委會(huì )的成立,基層政府常常出現推諉、拖延、敷衍。

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  有名無(wú)實(shí)

  南昌市房管局物業(yè)管理處處長(cháng)黃祥斌說(shuō):“目前國家關(guān)于業(yè)委會(huì )成立和運行的體制機制還不夠完善,誰(shuí)來(lái)組織、誰(shuí)來(lái)監督、誰(shuí)來(lái)管理均未得到明確?!薄段飿I(yè)管理條例》雖然明確規定“業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )的執行機構”,但是對召開(kāi)業(yè)主大會(huì )的條件、業(yè)主委員會(huì )的組織保障、對業(yè)主委員會(huì )的監督、業(yè)主委員會(huì )的法律責任等都沒(méi)有具體規定。

  業(yè)委會(huì )要成為民事主體,要么具備法人資格,要么屬于其他社會(huì )組織,否則其行為無(wú)法得到法律的認可和保護。不具備法人資格,業(yè)委會(huì )便無(wú)法成為民事主體,同時(shí),對其監管也在法律范圍內架空。

  “若能賦予業(yè)委會(huì )社團法人資格,即可代表業(yè)主大會(huì )進(jìn)行房屋設施設備交接,共有設施使用收益權交付到全體業(yè)主自己手中,可避免后期物業(yè)管理產(chǎn)生的多種糾紛?!秉S祥斌說(shuō)。

  廣州松云雅苑業(yè)委會(huì )主任王剛表示,許多已經(jīng)成立的業(yè)主大會(huì )只有組織,但是沒(méi)有固定工作場(chǎng)所,沒(méi)有經(jīng)費,沒(méi)有專(zhuān)職工作人員,被稱(chēng)為“三無(wú)組織”,無(wú)法有效地開(kāi)展工作。

  “我們的業(yè)委會(huì )成員有退休公務(wù)員、法官、大學(xué)教授、律師,大家都是義務(wù)服務(wù),不收任何報酬的,同時(shí)委員能力、經(jīng)驗的缺乏不利于業(yè)主委員會(huì )良好的運作?!蓖鮿傉f(shuō),“沒(méi)有收益的組織很難實(shí)現自己的愿望。我們想要做成一件事,又不能強制業(yè)主執行,只能一次次打‘人情牌’?!?/p>

  在采訪(fǎng)中,多位社區自治問(wèn)題專(zhuān)家、法學(xué)界人士呼吁,業(yè)委會(huì )的法律與社會(huì )地位應當“名正言順”。

  有專(zhuān)家認為,業(yè)委會(huì )即代表全體業(yè)主權益,成立后應在民政部門(mén)登記成為社團法人或其他社會(huì )組織,確立其民事主體地位,使其享有獨立民事主體資格,保證了業(yè)委會(huì )的法權,還可以設立賬號。業(yè)委會(huì )即可與物業(yè)服務(wù)企業(yè)平等溝通,簽訂服務(wù)合同,并進(jìn)行相關(guān)民事管理。這就在一定程度上可規范業(yè)委會(huì )的操作。

  《北京市物業(yè)管理條例》(專(zhuān)家建議稿)撰稿人之一,北京市律師協(xié)會(huì )物業(yè)管理法律專(zhuān)業(yè)委員會(huì )主任包華律師建議:參照《公司法》立法理念,重新構架業(yè)主組織治理結構。在對外的物業(yè)管理活動(dòng)中,比如聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人,聘用專(zhuān)項管理人,與第三方等機構締結契約等活動(dòng),均應以業(yè)主大會(huì )名義進(jìn)行,具體可以由業(yè)主委員會(huì )執行;在對內的物業(yè)管理活動(dòng)中,比如要求業(yè)主履行共同義務(wù)、遵守《業(yè)主規約》等活動(dòng),可以業(yè)主委員會(huì )名義做出。

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  治理軟肋

  當前,隨著(zhù)業(yè)主維權意識和組織化程度明顯提高,不少小區進(jìn)入物業(yè)矛盾高發(fā)期。物業(yè)公司與業(yè)主之間、新老物業(yè)企業(yè)之間矛盾重重乃至沖突激化,是小區物業(yè)管理領(lǐng)域集中暴露的一個(gè)問(wèn)題。

  今年2月,河南新鄭市龍湖鎮一個(gè)小區,業(yè)委會(huì )發(fā)起人被物業(yè)公司雇人砍斷手指。警方的調查表明,起因在于物業(yè)公司提出大幅提高停車(chē)費遭到業(yè)主集體抵制,“挑頭”的業(yè)主委員會(huì )發(fā)起人招致打擊報復。

  一些地方新老物業(yè)交接的時(shí)候,也發(fā)生過(guò)激烈矛盾甚至釀成慘劇。2013年12月31日晚,上海浦東大唐盛世花園小區,老物業(yè)公司拒絕與業(yè)主新聘的物業(yè)公司交接。兩家物業(yè)公司僵持至次日凌晨,最后老物業(yè)公司員工竟然開(kāi)車(chē)撞向新物業(yè)公司的員工。

  多地物業(yè)糾紛訴訟也高居不下。北京市所調查的36家單位有3700多件訴訟糾紛,因為合同產(chǎn)生的3300多件,因物業(yè)管理合同服務(wù)費產(chǎn)生的糾紛3108件,因侵權產(chǎn)生的204件。

  在一些案例中,業(yè)主表達訴求和維權的組織化程度較高,物業(yè)容易成為業(yè)主的“宣泄渠道”,但小區矛盾卻與其它社會(huì )問(wèn)題有關(guān)。比如,2013年,上海虹口區大上海紫金城小區,業(yè)主入住5年后仍無(wú)法選舉產(chǎn)生業(yè)委會(huì ),加上小區入室盜竊案件多發(fā)、群租現象抬頭、電子監控設備部分缺失等,業(yè)主不滿(mǎn)情緒加劇,斥責物業(yè)“不作為”。

  《經(jīng)濟參考報》記者調研發(fā)現,種種物業(yè)矛盾的背后,一定程度上反映了我國基層治理面臨的困境。

  首先,行業(yè)失范,物業(yè)企業(yè)在服務(wù)能力和素質(zhì)上暴露問(wèn)題。許多地方雖然物業(yè)企業(yè)多,但企業(yè)小、散、亂情況突出,人員隊伍則呈現“三多兩大”特征,即外來(lái)人員多,低學(xué)歷人員多,低收入人員多,人員年齡整體偏大,人員流動(dòng)性大,而此現象在老舊小區尤其突出。而普遍存在的薄利乃至虧損局面,讓許多物業(yè)企業(yè)生存都成了問(wèn)題,遑論改善經(jīng)營(yíng)管理、提高服務(wù)品質(zhì)。

  其次,政府部門(mén)失職,對“小區內的矛盾”尚沒(méi)有找到有效辦法。上海物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)王志興說(shuō),住宅小區管理涉及綜多部門(mén)和專(zhuān)業(yè)服務(wù)單位;但住宅小區內很多事務(wù)和矛盾糾紛都超出了物業(yè)管理范疇。據梳理統計,小區各類(lèi)物業(yè)和非物業(yè)類(lèi)事項,涉及18個(gè)行政管理部門(mén)和三個(gè)專(zhuān)業(yè)服務(wù)單位,比如,“居改非”涉及規劃、工商等部門(mén),電力設施是電力公司管,水是自來(lái)水公司管等。

  近年來(lái),許多地方也建立了由政府部門(mén)和專(zhuān)業(yè)服務(wù)參與的聯(lián)席會(huì )議制度,但缺乏實(shí)質(zhì)運轉,不少管理、執法、服務(wù)止步于小區大門(mén),一些跨部門(mén)、跨領(lǐng)域的復雜問(wèn)題更是難以及時(shí)協(xié)調解決。

  再次,業(yè)主失能,自治能力還明顯有待提高。南京市物業(yè)協(xié)會(huì )秘書(shū)長(cháng)王利生說(shuō),業(yè)主反映集中的停車(chē)難、群租、違法建設、寵物擾民、堆物占道、高空拋物、技防安保、物業(yè)公司服務(wù)不到位、居住環(huán)境和房屋維修等小區問(wèn)題,相當一部分其實(shí)是業(yè)主自身造成的。

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