資產(chǎn)泡沫在堆積，而銀行涉及房地產(chǎn)行業(yè)的貸款也還在快速增長(cháng)。一方面，房貸業(yè)務(wù)幾乎成為大部分銀行信貸板塊中的絕對主力；另一方面，在相對謹慎的前提下，銀行對品牌房企布局在一二線(xiàn)城市的住宅項目仍頻頻輸血。

　　業(yè)內人士表示，今年上半年市場(chǎng)的火爆掩蓋了部分市場(chǎng)風(fēng)險。但房?jì)r(jià)“泡沫”風(fēng)險與高企的個(gè)人按揭杠桿風(fēng)險正逐步累積，樓市一旦調整，可能帶來(lái)不小的金融風(fēng)險。如不及時(shí)化解,預計此類(lèi)風(fēng)險有可能在2017年集中爆發(fā)。

　　鼎力　　房貸成銀行主力貸款板塊

　　從已披露的上市銀行的中報數據來(lái)看，房貸業(yè)務(wù)幾乎已成為各家銀行貸款業(yè)務(wù)的絕對主力。數據顯示，18家上市銀行截至今年上半年末的個(gè)人住房按揭貸款余額合計為14.12萬(wàn)億元，較去年底的漲幅接近20%。

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?趙乃育/繪

　　數據顯示，建設銀行上半年新增個(gè)人住房按揭貸款4078億元，較去年末增長(cháng)14.7%，新增房貸占新增個(gè)貸的比例為97%。建行董事長(cháng)王洪章表示，下半年還會(huì )大力發(fā)展個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)，并加快住房公積金貸款的發(fā)展。

　　中信銀行數據顯示，上半年住房按揭貸款較去年末的增速達到29.4%。中信銀行董秘王康在發(fā)布會(huì )上回答《經(jīng)濟參考報》記者提問(wèn)時(shí)表示，中信銀行對個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)是“優(yōu)先支持、優(yōu)先發(fā)展”，但也有一定標準，同時(shí)確保風(fēng)險可控?！拔覀円灿邪酌麊?，優(yōu)先選擇一些價(jià)位比較合理的、配套良好的樓盤(pán)；資質(zhì)評級較高的開(kāi)發(fā)商樓盤(pán)；一線(xiàn)城市、價(jià)格比較穩定的樓盤(pán)?！蓖蹩嫡f(shuō)。

　　興業(yè)銀行2016年上半年新增的1698.07億元的貸款當中，有55.3%來(lái)自于新增個(gè)人房貸?！跋掳肽昱d業(yè)銀行將繼續大力發(fā)展資本占用低、資產(chǎn)質(zhì)量比較穩定的個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)?！迸d業(yè)銀行風(fēng)險管理部總經(jīng)理鄒積敏表示。

　　實(shí)際上，不少銀行都在通過(guò)打低價(jià)牌來(lái)加大對房貸市場(chǎng)布局力度。以天津為例，目前提供房貸業(yè)務(wù)的16家銀行全部提供優(yōu)惠利率，致使天津的首套房平均利率低至4.11%。

　　房貸業(yè)務(wù)成為銀行信貸板塊中的“香餑餑”是有其內在原因的。交通銀行首席風(fēng)險官楊東平表示，經(jīng)濟下行壓力增大，實(shí)體經(jīng)濟的某些領(lǐng)域將出現困難。與過(guò)去相比，高貨幣投放、高投資、高拉動(dòng)的經(jīng)濟發(fā)展模式可能難以為繼。因此，相比于某些銀行熱衷的公共設施和政策項目，交行更看好個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)?！皬牡盅郝蕘?lái)分析，再綜合交行對房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)走勢的判斷，我們覺(jué)得這一塊業(yè)務(wù)仍然是比較安全的?！睏顤|平說(shuō)。

　　分化　　銀行源源不斷輸血大房企

　　與銀行對個(gè)人房貸業(yè)務(wù)幾乎全力投入形成對比的是，銀行對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的對公貸款增速則較為平緩。從數據來(lái)看，截至2016年6月末，18家上市銀行對公業(yè)務(wù)中涉及房地產(chǎn)業(yè)的貸款余額合計4.41萬(wàn)億元，較2015年年底的4.29萬(wàn)億元增長(cháng)僅為2.8%。

　　不過(guò)，這并非意味著(zhù)銀行對房企的徹底“冷落”。實(shí)際上，銀行對不同的開(kāi)發(fā)商態(tài)度分化明顯。對于一些知名房企，其從銀行獲得的資金有增無(wú)減。廣發(fā)證券報告顯示，2016年1至7月，其監測的重點(diǎn)上市房企共發(fā)生銀行貸款227筆，合計貸款總規模1562.94億元，與2015年同期相比上升138%。而從銀行授信方面，7月共有11家上市品牌房企獲得銀行授信，涉及額度263.9億元，環(huán)比上升568.1%，為16年以來(lái)最高水平。

　　但是對一些風(fēng)險相對較高的房企，銀行則表現得比較謹慎。一位股份制銀行某支行對公業(yè)務(wù)負責人也對記者表示，“銀行對開(kāi)發(fā)商主體會(huì )有所選擇，另外，對項目也會(huì )有所選擇，一般住宅項目、棚改項目會(huì )介入，但是商業(yè)項目、商改住項目就會(huì )很謹慎?！?/p>

　　一位長(cháng)期關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)的評級公司人士對《經(jīng)濟參考報》記者表示，“如果一個(gè)房企的主要庫存在一二線(xiàn)城市，那么其現金流應該不會(huì )太差，而且最差也可以靠賣(mài)地來(lái)?yè)沃?zhù)?，F在經(jīng)濟下行，與一些制造業(yè)比起來(lái)，房企的盈利前景還是要好一些，因此，重點(diǎn)布局在一二線(xiàn)城市的大開(kāi)發(fā)商從銀行融資并不會(huì )太困難?！?/p>

　　值得注意的是，除了表外貸款，銀行表外資金還有相當一部分流入了房地產(chǎn)企業(yè)。據媒體援引中債登的統計數據，截至去年末，銀行理財投向實(shí)體經(jīng)濟15.88萬(wàn)億元，其中投向房地產(chǎn)的占比為9.68%，即余額為1.54萬(wàn)億元。如此算來(lái)，今年上半年銀行理財資金流入房地產(chǎn)行業(yè)新增了5500億元。

　　警惕　　樓市調整或催生業(yè)界風(fēng)險

　　從目前的情況來(lái)看，由于近一年尤其是今年上半年市場(chǎng)非?；鸨?，包括銀行資金的大量資金仍在通過(guò)各種渠道流入房地產(chǎn)行業(yè)，短期內房企資金鏈仍有支撐。但有業(yè)內人士警示，在2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險有可能將集中爆發(fā)，尤其值得注意的是，一些一二線(xiàn)城市可能也難以幸免。

　　上述業(yè)內人士表示，近年來(lái)，房企回歸一二線(xiàn)重點(diǎn)城市趨勢明顯，這也是一二線(xiàn)房?jì)r(jià)只升不降的主要原因，但隨著(zhù)項目的深度開(kāi)發(fā)、資金的收緊以及預期的改變，一二線(xiàn)城市也難以逃脫價(jià)格下行趨勢，“這就如同20年前的日本東京，所有人都認為土地寸土寸金，不可能跌價(jià)，但事實(shí)上，東京的房?jì)r(jià)最終迎來(lái)了近半的跌幅?！彼f(shuō)。

　　中原地產(chǎn)數據顯示，截至目前，北京歷史累計土地出讓經(jīng)營(yíng)性用地樓面價(jià)超過(guò)3萬(wàn)元的地塊合計有59宗，合計土地出讓金為1919.38億元。這意味著(zhù)，如果按照目前市場(chǎng)正常的銷(xiāo)售利潤計算，這部分地王的總貨值預期將在3800億元，而截至7月底，北京整體樓盤(pán)的銷(xiāo)售額僅為224億元。這里面醞釀著(zhù)巨大的市場(chǎng)風(fēng)險。

　　中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示，今年9月到明年上半年，樓市總體將出現短期調整，深度調整城市更加集中。

　　在房?jì)r(jià)“泡沫”的同時(shí)，個(gè)人按揭貸款的高企也意味著(zhù)個(gè)人杠桿的風(fēng)險正在累積。海通證券分析師姜超表示，目前中國居民購房的商業(yè)貸款杠桿率大約為42%左右?！?月國內人民幣貸款增量達4636億元，其中代表居民房貸的居民中長(cháng)期貸款增量高達4773億元，占信貸總額的比重已經(jīng)超過(guò)100%?！彼硎?，如果房貸增速維持目前25%至30%的水平，那么房貸收入比將在明年或后年達到美國、日本目前的水平，并在2020年達到美國次貸危機前的歷史高點(diǎn)。

　　招商銀行副行長(cháng)對劉建軍此前表示，“房貸個(gè)體風(fēng)險是不大的，中國銀行業(yè)房貸的整體違約率、不良率都比較低。但如果經(jīng)濟持續下行，出現房地產(chǎn)市場(chǎng)的崩盤(pán)，那就是系統性風(fēng)險?！?/p>

　　廣發(fā)證券分析師樂(lè )加棟表示，整體來(lái)看，2016年以來(lái)房企融資渠道依舊多元化，且資金成本處于歷史相對低位，加上熱點(diǎn)城市庫存明顯下行催生補庫存的融資需求，房企整體融資活動(dòng)活躍，并且融資結構仍然以低成本的公司債為主。但是，隨著(zhù)7月中央會(huì )議首次提出抑制資產(chǎn)泡沫，目前部分銀行已經(jīng)收緊開(kāi)發(fā)貸，縮短開(kāi)發(fā)貸周期，同時(shí)證監會(huì )再次規范房企再融資資金不得用于拿地、補充流動(dòng)資金和償還銀行貸款。結合土地市場(chǎng)“地王”頻出現象，未來(lái)不排除監管層對房企資金渠道進(jìn)行管控的可能性。