家庭在價(jià)格高位加杠桿購房已經(jīng)成為當前熱點(diǎn)城市樓市高溫不退的重要特征。在上半年個(gè)人購房貸款增速大幅超過(guò)各項貸款16.6個(gè)百分點(diǎn)的基礎上，7月新增人民幣貸款幾乎全部為個(gè)人購房貸款。當前我國熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)熱情依舊高漲，地價(jià)漲幅紀錄頻被刷新，新房交易量連創(chuàng )歷史新高，上海離婚買(mǎi)房人士激增，北京也在上演“搶房”，這集中反映出家庭加杠桿的熱情空前，需要引起高度警惕。

　　今年以來(lái)，我國熱點(diǎn)城市房?jì)r(jià)短期內大幅上漲，市場(chǎng)高溫持續不退，并非全無(wú)理性。全球范圍內過(guò)于寬松的貨幣政策環(huán)境，導致金融市場(chǎng)長(cháng)期利率中樞持續下移，為包括住宅在內的資產(chǎn)價(jià)格提供了強勁增長(cháng)動(dòng)力。相對獨特的區域經(jīng)濟政治中心位置和較為完善的人文社會(huì )基礎設施稟賦，使得我國熱點(diǎn)城市普遍具有吸引外來(lái)人口的潛在能力，也為市場(chǎng)投資投機性力量創(chuàng )造了炒作的基礎。即使在熱點(diǎn)城市重新啟動(dòng)限購、限貸政策后，地價(jià)房?jì)r(jià)上漲并未止步，新房成交量創(chuàng )出歷史新高，市場(chǎng)熱情依舊高漲。據中國指數研究院數據，2016年8月，全國100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格環(huán)比上漲2.17%，漲幅較上月擴大0.54個(gè)百分點(diǎn)。其中，十大城市主城區二手住宅平均價(jià)格上漲1.34%，漲幅較上月擴大0.64個(gè)百分點(diǎn)。

　　房?jì)r(jià)短期內大幅上漲背后的非理性加杠桿，需要引起高度警惕。目前，我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)平均資產(chǎn)負債率接近80%，負債規模仍呈上升態(tài)勢。據WIND統計，2015年5月至2016年8月的16個(gè)月里，債市為房地產(chǎn)企業(yè)提供的資金已超過(guò)1.2萬(wàn)億元。家庭加杠桿的熱情空前，2016年前7個(gè)月新增房貸2.8萬(wàn)億元，約為2009年全年新增額的兩倍。當前社會(huì )資金向熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)度集中，表內貸款和表外各路融資對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)爭奪“地王”項目的資金支持，以及部分家庭在房?jì)r(jià)高位集中加杠桿，可能正形成預期自我實(shí)現的循環(huán)。熱點(diǎn)城市房?jì)r(jià)的任何明顯波動(dòng)，要么以金融機構資產(chǎn)質(zhì)量顯著(zhù)惡化為代價(jià)，要么需要更大規模資金投放來(lái)維持高杠桿率水平，導致宏觀(guān)政策可能陷入“進(jìn)退失據”的境地，明顯增加了經(jīng)濟金融運行的實(shí)質(zhì)性風(fēng)險。

　　雖然我國個(gè)人購房貸款不良率遠低于其他類(lèi)型信貸資產(chǎn)，是金融機構持有的優(yōu)質(zhì)金融資產(chǎn)。但在住房抵押貸款發(fā)放過(guò)程中，基層銀行往往會(huì )過(guò)度依賴(lài)住房抵押給予貸款的安全邊際，忽視了對借款人收入真實(shí)性的核實(shí)和可持續性的分析。在借款人收入狀況核實(shí)的實(shí)務(wù)操作中，受銀行委托的第三方機構大多通過(guò)電話(huà)完成形式上的核查，不排除存在部分貸款家庭在房?jì)r(jià)高位超越自身經(jīng)濟實(shí)力加杠桿，若房?jì)r(jià)出現明顯波動(dòng)，有可能觸發(fā)一定面積“負資產(chǎn)”的風(fēng)險，值得高度關(guān)注。

　　“樹(shù)不能長(cháng)到天上去”。應該看到，有限理性是人類(lèi)認知與行為局限性的集中反映。當前市場(chǎng)對熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景的樂(lè )觀(guān)情緒，不排除有盲目失控的風(fēng)險。雖然限購、限貸政策作為權宜之計屢被地方政府使用，短期內存在合理性。從中長(cháng)期看，需要有效引導社會(huì )對房?jì)r(jià)上漲的理性認識，進(jìn)一步降低房地產(chǎn)市場(chǎng)杠桿，提高高價(jià)房交易的成本，消除房?jì)r(jià)過(guò)快上漲對居民消費和社會(huì )投資的擠出作用，防止房地產(chǎn)業(yè)綁架宏觀(guān)經(jīng)濟政策。