房地產(chǎn)稅的開(kāi)征牽一發(fā)而動(dòng)全身，論證和開(kāi)征前需聽(tīng)取多方觀(guān)點(diǎn)，許多復雜問(wèn)題需要考慮清楚。

　　順利開(kāi)征房地產(chǎn)稅至少需要解決兩個(gè)問(wèn)題：第一是房地產(chǎn)稅為何而征。第二是納稅人是否有支付能力。

　　開(kāi)征房地產(chǎn)稅的常見(jiàn)理由有兩個(gè)：一是調節房?jì)r(jià)；二是完善地方稅體系，為地方公共服務(wù)融資。在賣(mài)方市場(chǎng)下，房地產(chǎn)稅調節不了房?jì)r(jià)，即讓房地產(chǎn)價(jià)格因為房地產(chǎn)稅的開(kāi)征就應聲而落是做不到的。有人認為這是征稅力度不夠所致，這種認識夸大了稅收的作用。開(kāi)征房地產(chǎn)稅的國家，稅率一般情況下不會(huì )超過(guò)3%。即使按照3%來(lái)計算，如果一年房?jì)r(jià)上漲幅度超過(guò)10%，那么持有房地產(chǎn)的成本都可以被漲價(jià)所覆蓋，靠房地產(chǎn)稅調節房?jì)r(jià)是無(wú)效的。但在特殊情況下，即房地產(chǎn)市場(chǎng)岌岌可危時(shí)，不要說(shuō)3%，就是0.1%的稅率，也可能成為壓倒房地產(chǎn)市場(chǎng)的最后一根稻草。在這里心理作用勝過(guò)了一切理性分析。因此，將調節房?jì)r(jià)作為房地產(chǎn)稅開(kāi)征的目標是不合適的，很可能產(chǎn)生副作用。

　　完善地方稅體系，為地方公共服務(wù)融資，是房地產(chǎn)稅開(kāi)征能夠成立的理由。需要注意的是，地方政府提供公共服務(wù)，其他稅收收入、上級乃至中央政府的轉移支付，都是資金來(lái)源，不一定非得靠專(zhuān)門(mén)的收入。有人總是喜歡以國際慣例來(lái)說(shuō)事，但這不能忽略中國土地公有制這一國情。城鎮土地國家所有，農村土地集體所有，農村土地要流轉，先得轉變?yōu)閲?。這些年來(lái)，土地出讓金收入為地方公共服務(wù)提供了較為充分的財源。有了土地出讓金，即使要開(kāi)征房地產(chǎn)稅，那么稅率也應該遠遠低于土地私有制的國家。

　　房地產(chǎn)稅開(kāi)征還需要充分考慮支付能力。無(wú)論房地產(chǎn)稅開(kāi)征多么有必要，能不能落地與納稅人的支付能力有著(zhù)密切的關(guān)系。房?jì)r(jià)和收入比不合理，影響的不僅僅是購房能力。不合理的房?jì)r(jià)和收入比，也會(huì )直接影響房地產(chǎn)稅的順利開(kāi)征。

　　比如北京市西北四環(huán)附近的住房，十多年前一平方米的價(jià)格大約是五六千元。購房者如果有首付的支付能力，且月收入大約在五六千元的水平上，那么這樣的家庭大概能買(mǎi)得起相應面積的住房。而今，同樣的住房，價(jià)格卻扶搖直上達到一平方米10萬(wàn)元左右。如果是100平方米的住房，那么他要重新購置這樣的住房，就要支付大約1000萬(wàn)元。如果要按照評估價(jià)為基礎征收房地產(chǎn)稅，那么他能付得起嗎？

　　假定上述住房評估價(jià)為1000萬(wàn)元，按照0.5的系數折算之后為500萬(wàn)元，再乘以稅率（假設為1%），那么他一年就要支付5萬(wàn)元的房地產(chǎn)稅。如果稅率進(jìn)一步下調為0.5%，他也要支付2.5萬(wàn)元的房地產(chǎn)稅?？赡苡腥藭?huì )說(shuō)，相對于房?jì)r(jià)，這只是九牛一毛，但是，不要忘了，他每年所支付的物業(yè)費可能只有兩三千元?，F實(shí)中，物業(yè)費的征收經(jīng)常遇到問(wèn)題，那么，負擔更重的房地產(chǎn)稅呢？我們不能不小心謹慎。如果個(gè)人負擔不起房地產(chǎn)稅，那么欠稅是必然的選擇。

　　考慮上述問(wèn)題，區分存量房和增量房開(kāi)征房地產(chǎn)稅是常見(jiàn)的思路。但是，已擁有住房的業(yè)主本來(lái)為住房所付出的資金就少，而增量房在房?jì)r(jià)高企的今天，業(yè)主需要付出更多的資金，那么讓存量房業(yè)主不繳稅或在一定時(shí)期不繳稅，而讓增量房業(yè)主繳稅只會(huì )產(chǎn)生新的不公平。

　　總之，房地產(chǎn)稅作為現代稅收制度建設的重要內容之一，要綜合考慮各種因素，具體問(wèn)題具體分析，按照專(zhuān)業(yè)的要求，深入調研，科學(xué)論證，民主決策，依法設稅，穩步推進(jìn)。切忌因為房地產(chǎn)市場(chǎng)的一些波動(dòng)，就貿然推進(jìn)，亂了陣腳。