■“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”系列報道之二

　　國土資源部部長(cháng)姜大明表示，2017年要著(zhù)力形成促進(jìn)房地產(chǎn)平穩健康發(fā)展的基礎性土地制度。

　　國土資源部部長(cháng)姜大明今年初在全國國土資源工作會(huì )議上表示，今年將對房?jì)r(jià)上漲壓力大的城市合理增加土地供應，調整用地結構，提高住宅用地比例，對去庫存壓力大的三四線(xiàn)城市要減少以至暫停住宅用地供應。

　　住宅市場(chǎng)和土地市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)作用一直密不可分。業(yè)內專(zhuān)家分析指出，從供給側改革的思路出發(fā)，只有從源頭上解決土地市場(chǎng)的供需失衡，才能進(jìn)一步調節住宅市場(chǎng)的供需關(guān)系，通過(guò)抑制地價(jià)達到穩定房?jì)r(jià)的目的。

　　土地供給側改革措施不斷

　　“在土地利用方面，用地標準、用地結構、用地布局是‘十三五’期間重點(diǎn)要考慮和著(zhù)力的內容?！眹彝恋馗笨偠讲?、國土資源部總規劃師嚴之堯指出，國土部將根據“十三五”規劃和五大發(fā)展理念，在嚴格用地標準、優(yōu)化用地結構和布局三方面重點(diǎn)施策。

　　2016年2月，國土資源部鎖定年度工作要點(diǎn)。其中包括：全力保障穩增長(cháng)調結構，加快土地利用年度計劃下達，保障國家重大工程項目用地，合理調整產(chǎn)業(yè)用地結構，完善促進(jìn)區域協(xié)調發(fā)展的國土資源政策，進(jìn)一步規范土地儲備工作等。

　　2016年3月，姜大明在回應社會(huì )關(guān)切的房地產(chǎn)調控、人地錢(qián)掛鉤、不動(dòng)產(chǎn)統一登記等問(wèn)題時(shí)表示。國土部將采取有保有壓、優(yōu)化結構、分類(lèi)調控等政策措施，合理增加不同城市的土地供應面積。

　　2016年6月，由于當年上半年一二線(xiàn)土地市場(chǎng)高價(jià)地頻出，國土部重申“異常交易地塊”的備案制度。具體為，要求各地加強地價(jià)動(dòng)態(tài)監測，及時(shí)掌握地價(jià)異常變動(dòng)，對招拍掛出讓中溢價(jià)率超過(guò)50%、成交總價(jià)或單價(jià)創(chuàng )新高的房地產(chǎn)用地及時(shí)上報。還要求地方國土部門(mén)分析異常地塊高價(jià)原因，對出現異常高價(jià)地塊的市縣進(jìn)行督促和約談。

　　2016年10月，國土部會(huì )同國家發(fā)展改革委聯(lián)合印發(fā)指導意見(jiàn)，對“十三五”內單位國內生產(chǎn)總值建設用地下降20%的目標要求分解到各?。▍^、市）。該意見(jiàn)提出，“十三五”時(shí)期國土資源管理部門(mén)和發(fā)展改革部門(mén)從總量管控、盤(pán)活存量、市場(chǎng)化配置、土地使用標準等七個(gè)方面實(shí)現監管。同時(shí)要求，各地盡快將本地區的下降目標分解到各市、縣，并確定五年下降目標底線(xiàn)和年度下降目標底線(xiàn)，實(shí)行雙底線(xiàn)管控。

　　同月，國土部、發(fā)改委、住建部等五部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于建立城鎮建設用地增加規模同吸納農業(yè)轉移人口落戶(hù)數量掛鉤機制的實(shí)施意見(jiàn)》。意見(jiàn)要求，到2018年基本建立人地掛鉤機制，形成部門(mén)聯(lián)動(dòng)、上下銜接、有利于促進(jìn)新型城鎮化發(fā)展的建設用地供應制度；到2020年，全面建立科學(xué)合理的人地掛鉤機制政策體系。

　　2016年11月，國土部針對城鎮低效用地再開(kāi)發(fā)利用發(fā)布指導性激勵政策。針對當前普遍存在城鎮外延式擴張與存量土地低效利用狀況并存的情況，著(zhù)重從五個(gè)方面提出針對城鎮低效用地的再開(kāi)發(fā)鼓勵措施。分別是：鼓勵原國有土地使用權人自主或聯(lián)合改造開(kāi)發(fā)；積極引導城中村集體建設用地改造開(kāi)發(fā)；鼓勵產(chǎn)業(yè)轉型升級優(yōu)化用地結構；鼓勵集中成片開(kāi)發(fā)；加強公共設施和民生項目建設等。

　　2017年初，國土部表示將加快研究建立符合國情、適應市場(chǎng)規律的基礎性土地制度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展?！凹纫槍Ψ康禺a(chǎn)市場(chǎng)的短期波動(dòng)，研究應對之策，抑制房地產(chǎn)泡沫；更要從長(cháng)遠出發(fā)，構建符合國情、適應市場(chǎng)規律的土地基礎性制度和長(cháng)效機制?！苯竺髡f(shuō)，“必須明確住宅用地是保障住有所居的，不能用來(lái)炒作投機”。

　　房地產(chǎn)企業(yè)調整拿地策略

　　由于住宅類(lèi)土地的稀缺性，房地產(chǎn)企業(yè)逐漸習慣了以聯(lián)合體的方式獲取土地儲備。一位業(yè)內人士告訴記者，“一地難求”是各大房企普遍面臨的現象，為了避免彼此之間的非理性競爭，聯(lián)合拿地、聯(lián)合開(kāi)發(fā)可以避免多輸。

　　“去年一年，我們公司參與了多宗地塊的競拍，但是最終一塊地也沒(méi)拿到?！北本┮患曳康禺a(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)拓展部的員工羅錚告訴《經(jīng)濟參考報》記者，“沒(méi)有辦法，輪不到我們，別的企業(yè)競價(jià)上來(lái)以后，我們的成本就沒(méi)法控制了?！?/p>

　　羅錚所在的部門(mén)有一個(gè)苛刻的要求，每當北京土地市場(chǎng)有經(jīng)營(yíng)性用地掛出，主管領(lǐng)導都要求部門(mén)員工預測出可能參與競價(jià)的其他開(kāi)發(fā)企業(yè)、未來(lái)地塊出讓的價(jià)格以及地塊的最終競得者。他告訴記者，2016年北京市場(chǎng)推出的宅地，分別落入萬(wàn)科、龍湖、保利等在北京市場(chǎng)深耕多年的“拿地大戶(hù)”手中。

　　一年前，羅錚從南方一所城市畢業(yè)后應聘到這家房地產(chǎn)企業(yè)，他們部門(mén)主要工作就是監測分析土地市場(chǎng)的行情、周邊開(kāi)發(fā)企業(yè)的買(mǎi)地動(dòng)作以及為公司購入土地儲備。在過(guò)去的一年里，羅錚參加了北京國土局的每一場(chǎng)土地拍賣(mài)，現場(chǎng)統計拿地企業(yè)的每一次報價(jià)，并計算土地成本以及未來(lái)的利潤空間。

　　最近一次是2月16日，北京出讓房山良鄉鎮的兩宗經(jīng)營(yíng)性地塊，這是春節后北京土地市場(chǎng)的首場(chǎng)拍賣(mài)會(huì )。兩宗地塊吸引了中海、保利、龍湖、遠洋、萬(wàn)科等八家房企。最終，分別被“中海、首開(kāi)、保利、龍湖聯(lián)合體”和“金地、旭輝聯(lián)合體”競得。

　　1月19日，北京市推出房山、平谷、門(mén)頭溝三宗住宅用地，并吸引了包括遠洋、愗源、富力、萬(wàn)科等20余家房企及聯(lián)合體參與競拍。其中，門(mén)頭溝潭柘寺地塊被遠洋、龍湖、保利等五家房企聯(lián)合體以63.3億元競得。

　　“拿地難的不光是我們這樣的公司，有很多體量、資金、實(shí)力比我公司強的企業(yè)往年布局偏重于二線(xiàn)城市和三四線(xiàn)城市，現在想回過(guò)頭來(lái)到一線(xiàn)城市開(kāi)發(fā)一些標志性產(chǎn)品，也拿不到地?！绷_錚說(shuō)。

　　對此，各家開(kāi)發(fā)商也在相應調整收儲策略。在羅錚看來(lái)，土地市場(chǎng)的競爭方向，讓開(kāi)發(fā)企業(yè)在融資、開(kāi)發(fā)能力、運營(yíng)能力各方面都面臨考驗。以北京土地市場(chǎng)為例，從幾年前的“價(jià)高者得”，到后來(lái)的競配建、競自持面積，當前的土地出讓方式和條件已經(jīng)非常嚴格。

　　“所以，才會(huì )出現五家以上的開(kāi)發(fā)企業(yè)組成超級聯(lián)合體合作拍地。甚至在競自持面積環(huán)節時(shí)有企業(yè)愿意100%持有，這意味著(zhù)未來(lái)這種地塊包括住宅及商業(yè)部分將由競得的開(kāi)發(fā)商全部自持，可以緩解租賃市場(chǎng)價(jià)格?！绷_錚說(shuō)，“從土地市場(chǎng)的供應趨勢來(lái)看，以后這樣的情況還會(huì )經(jīng)常出現?！?/p>

　　供需調整下高價(jià)地減少

　　2017春節前后隨著(zhù)地方樓市調控政策的持續落地，各地針對土地市場(chǎng)的政策呈現收緊之勢。在此背景下，2016年火爆的土地市場(chǎng)明顯降溫，一二線(xiàn)城市普遍告別此前的“高溢價(jià)率”，進(jìn)入低價(jià)模式。

　　“從2017年以來(lái)全國的土地市場(chǎng)來(lái)看，除部分熱點(diǎn)城市熱點(diǎn)地塊外，高溢價(jià)率地塊比例與數量均有所減少?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，這和地方政府陸續出臺的調控政策密不可分。

　　據悉，截至目前，已經(jīng)有接近30個(gè)城市出臺了各類(lèi)房地產(chǎn)約束性調控，這使得非熱點(diǎn)屬性的土地出現了明顯的降溫，土地市場(chǎng)也相應出現非常明顯的分化。例如，天津等城市最近出臺政策，土地報價(jià)達到最高限價(jià)時(shí)競報“自持面積”；南京等城市也在土地拍賣(mài)中設置了最高限價(jià)?！霸谶@種情況下，熱點(diǎn)城市土地的溢價(jià)率均出現明顯降低?！睆埓髠フf(shuō)。

　　2月21日，上海金山區迎來(lái)三宗住宅用地出讓?zhuān)貕K分別位于楓涇鎮、金山新城以及工業(yè)區。三宗地塊以33.9億元的總成交價(jià)被北京建工、上海建工以及華紡和城地產(chǎn)分別競得。值得一提的是，除金山新城地塊有七家開(kāi)發(fā)商競價(jià)之外，其他地塊均只有一家開(kāi)發(fā)企業(yè)競價(jià)，最終金山新城以低溢價(jià)，其余兩宗地塊則以底價(jià)成交。

　　“大部分熱點(diǎn)城市土地成交溢價(jià)率明顯降低，比如深圳、上海等城市地塊成交溢價(jià)率均明顯低于2016年平均水平。除少數熱點(diǎn)城市外，整體土地溢價(jià)率有所平穩?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，北京、上海等一線(xiàn)城市最近成交的幾宗地塊基本接近零溢價(jià)率，“這體現了嚴格調控政策下，土地市場(chǎng)也開(kāi)始明顯降溫”。

　　2月中旬，國土部部署完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場(chǎng)試點(diǎn)工作，全面啟動(dòng)試點(diǎn)工作。國土部副部長(cháng)王廣華表示，完善土地二級市場(chǎng)是推進(jìn)供給側結構性改革的重要舉措，目標是以建立起產(chǎn)權明晰、市場(chǎng)定價(jià)、信息集聚、交易安全的土地二級市場(chǎng)，著(zhù)力完善土地二級市場(chǎng)規則、健全服務(wù)和監管體系，提高節約集約用地水平。

　　業(yè)內人士分析認為，土地二級市場(chǎng)的完善建立，以及地方上有保有壓的差異化供地策略，都有望在未來(lái)幾年緩解土地供需矛盾所產(chǎn)生的壓力。另一方面，全國土地市場(chǎng)高價(jià)地普遍減少，也使得地價(jià)逐漸回歸合理，從土地市場(chǎng)源頭抑制房?jì)r(jià)的上漲動(dòng)力。