剛剛過(guò)去的3月無(wú)異于又一個(gè)樓市轉折點(diǎn)。第一季度全國多個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)任性上漲，但當新一輪地方調控大潮此起彼伏，國內樓市的心態(tài)已在3月末悄然發(fā)生改變。

　　有統計顯示，3月份地方調控頻率有增無(wú)減，共有41個(gè)省市出臺了67次調控，其中涉及限購限貸的調整有33次。

　　易居(中國)執行總裁丁祖昱認為，隨著(zhù)調控砝碼不斷增多加重，政策成效也不斷地從量變向質(zhì)變轉化，一旦政策疊加效應完全顯現，市場(chǎng)必定迎來(lái)劇烈變局。

　　史上最嚴厲調控

　　今年“兩會(huì )”期間，關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的論述主要圍繞如下幾個(gè)關(guān)鍵詞：穩房?jì)r(jià)、去庫存、棚戶(hù)區改造和長(cháng)效機制。其中，抑泡沫和去庫存政策并舉將是貫穿全年的調控思路。隨后的3月成為調控政策密集出臺期，除了一、二線(xiàn)城市升級限購外，部分三、四線(xiàn)城市也加入了限購大軍。

　　3月17日前后，北京、石家莊、廣州、鄭州、長(cháng)沙、保定六城出臺加碼住宅限購、限貸的措施。其中，第一財經(jīng)記者梳理發(fā)現，就在“遏制熱點(diǎn)城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲”寫(xiě)入政府工作報告前后，20天內，全國17個(gè)城市密集出臺了樓市調控新政。

　　北京一向是全國限購最嚴的城市。繼去年“9·30”之后，2017年“兩會(huì )”結束之后，北京市場(chǎng)再次進(jìn)入頻繁調控周期。3月17日的新政要求，居民家庭名下在北京市已擁有1套住房，以及在北京市無(wú)住房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買(mǎi)普通自住房的首付款比例不低于60%。這意味著(zhù)，只要名下住房曾辦理過(guò)貸款，即便已賣(mài)出、已過(guò)戶(hù)，再次購房仍按二套執行。

　　隨后，北京又相繼出臺對離婚以及學(xué)區房的限制，并于3月26日收緊商辦交易。北京3月26日發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強商業(yè)、辦公類(lèi)項目管理的公告》規定，新建商辦最小分割單元不得低于500平方米，而在建商辦也只能銷(xiāo)售給公司。不僅如此，二手商辦銷(xiāo)售也被要求符合嚴格條件，商業(yè)銀行也將暫停對于個(gè)人購買(mǎi)商辦的個(gè)人購房貸款。在商辦“末班車(chē)”效應退去之后，業(yè)內普遍預計，4月份北京商品住宅市場(chǎng)成交量將快速降至冰點(diǎn)。

　　繼北京實(shí)行“認房又認貸”后，廣州也迅速跟進(jìn)。3月30日晚間，據廣州市人民政府官網(wǎng)消息，廣州市人民政府辦公廳發(fā)文，規定自2017年3月31日起，居民家庭新購買(mǎi)的住房，需取得不動(dòng)產(chǎn)證滿(mǎn)2年后，方可轉讓或辦理析產(chǎn)手續;非廣州市戶(hù)籍居民家庭在從化、增城區內限購(含受贈)1套住房。

　　而在此之前，已經(jīng)有深圳、上海兩個(gè)一線(xiàn)城市以及合肥、廈門(mén)、南京、蘇州、南昌等五個(gè)二線(xiàn)城市采取了“認房又認貸”措施。廣州新限購措施包括戶(hù)籍單身(含離異)限購1套，以及提高非戶(hù)籍社保連繳年限至5年。

　　隨后的3月底，全國樓市又迎來(lái)一波調控潮。3月28日上午，浙江麗水市住房公積金管理委員會(huì )第十二次成員會(huì )議審議通過(guò)了調整公積金貸款提取政策，麗水將自4月1日起調整公積金貸款提取政策。3月30日消息，從4月1日起，河北承德市也將對住房公積金貸款政策進(jìn)行調整，提高了住房公積金貸款首付款比例，暫停辦理部分縣區住房公積金異地貸款業(yè)務(wù)，同時(shí)調整“二套房”貸款認定標準。

　　全國百城房地產(chǎn)價(jià)格指數走勢

　　同樣在3月30日，山東省淄博市房產(chǎn)管理局發(fā)文，要求從4月1日起，購房人同一樓盤(pán)最多買(mǎi)兩套，網(wǎng)簽價(jià)格只能在預售價(jià)格10%范圍內浮動(dòng);否則需向信息中心報備或辦理預售價(jià)格變更手續之后，方可網(wǎng)簽。此外，山東青島市國土房管局也于3月30日發(fā)布通知稱(chēng)，青島市范圍內(六區四市)購買(mǎi)的新建商品住房和二手住房，需取得《不動(dòng)產(chǎn)權證書(shū)》滿(mǎn)2年后方可上市交易。這已是青島市在今年3月15日后，再次發(fā)布的樓市調控政策。

　　三、四線(xiàn)城市成交活躍，也是今年開(kāi)年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速強勢回升的重要原因。綜合國家統計局數據與交通銀行金融研究中心的統計數據來(lái)看，今年1~2月份全國開(kāi)發(fā)投資同比增長(cháng)8.9%，房屋新開(kāi)工面積同比增長(cháng)10.4%。以上增長(cháng)均超市場(chǎng)預期，中西部投資增速較高也與其銷(xiāo)售火熱相對應。土地購置面積增速轉正，同比增長(cháng)6.2%。

　　交通銀行金融研究中心高級研究員夏丹對第一財經(jīng)分析稱(chēng)，接下來(lái)限購范圍還有擴大的趨勢，調控政策執行力度也可能進(jìn)一步提升。市場(chǎng)不應低估抑泡沫調控的決心，從當前的形勢來(lái)看，保持合理的價(jià)格彈性是首要任務(wù)。不論是一、二線(xiàn)還是三、四線(xiàn)城市，凡是出現脫離居住需求、房?jì)r(jià)漲勢較猛的過(guò)火情況都可能招致滅火措施迅速跟進(jìn)。

　　開(kāi)發(fā)商態(tài)度由樂(lè )轉憂(yōu)

　　多個(gè)城市密集出臺新一輪緊縮調控政策，調控城市由熱點(diǎn)一、二線(xiàn)城市轉變?yōu)榄h(huán)一線(xiàn)周邊三、四線(xiàn)城市。在這樣的政策環(huán)境下，所有房企都感受到了壓力存在，內部目標開(kāi)始更加謹慎。

　　綠地香港董事局主席陳軍認為，政府一系列的政策限購、限貸、限價(jià)非常明顯，中央也明確房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的，這些非常明確的信號傳遞給市場(chǎng)造成很大的壓力。

　　融創(chuàng )中國董事長(cháng)孫宏斌公開(kāi)表示，對房地產(chǎn)市場(chǎng)非常悲觀(guān)，融創(chuàng )去年10月份后沒(méi)有再拿地，2017年也將以并購為主。實(shí)際上，他從去年底就開(kāi)始警告本輪調控力度幅度超過(guò)以往，“這輪調控史無(wú)前例的嚴格，我對市場(chǎng)非常悲觀(guān)”。

　　克而瑞數據顯示，2016年第三季度是融創(chuàng )拿地高峰，為2143萬(wàn)平方米，其中60%地塊以收并購方式獲得;第四季度融創(chuàng )獲取土地1150萬(wàn)平方米，收并購比例更是達到82%。

　　不只是融創(chuàng )中國，萬(wàn)科同樣開(kāi)始對后市表示出了審慎的態(tài)度。萬(wàn)科在2016年業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )上，對2016年新增存貨減值合計約8.4億元，涉及一個(gè)老項目和六個(gè)新項目。這七個(gè)項目分別位于七個(gè)城市：遼寧大連、營(yíng)口、撫順，江蘇鎮江、南通，浙江寧波，四川南充。

　　北、上、廣、深房地產(chǎn)價(jià)格指數走勢

　　從業(yè)內的分析看，萬(wàn)科計提的減值主要是因為萬(wàn)科對這些城市的樓市持悲觀(guān)預期。

　　同樣對未來(lái)保持謹慎的還有綠城中國，在其2016年度業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )上，綠城中國行政總裁曹舟南直接提到了目前的風(fēng)險問(wèn)題。

　　對于今年的市場(chǎng)，曹舟南更是保持悲觀(guān)的態(tài)度。他認為，去年國內新房成交量是11.6萬(wàn)億，可是約5萬(wàn)億購買(mǎi)力是投資購買(mǎi)。而今年房地產(chǎn)政策調控明顯加強，因此成交量應該會(huì )降到7萬(wàn)億～8萬(wàn)億。面對這樣的下降幅度，他認為很多開(kāi)發(fā)商規模不可能增加很快。

　　出于這樣謹慎的情緒，綠城將自己的銷(xiāo)售目標也定得非常保守。曹舟南表示，綠城房產(chǎn)銷(xiāo)售目標約700億，代建銷(xiāo)售目標約200億。

　　禹洲地產(chǎn)董事長(cháng)林龍安說(shuō)：“房?jì)r(jià)單向上漲的年代已經(jīng)結束，中國房地產(chǎn)進(jìn)入穩定增長(cháng)時(shí)代。2017年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)調控措施不會(huì )放松，因城實(shí)施，分類(lèi)調控將是今年樓市的主旋律，因此保持合理的增速才能平衡風(fēng)險?！?/p>

　　林龍安指出，和規模相比其很關(guān)注盈利數據，我們希望把每個(gè)項目利潤率做高。

　　策略變化的背后是對風(fēng)險意識的加強，而幾乎每家房企都開(kāi)始不斷尋求并購方式獲取土地。

　　融信中國董事局主席歐宗洪表示，內地競爭越來(lái)越激烈，現在很難把握市場(chǎng)，仍看不清楚走勢，未來(lái)會(huì )傾向于并購的方式進(jìn)行擴張，預計未來(lái)三到五年的增長(cháng)率保持不低于50%的水平。

　　林龍安認為，未來(lái)收購將成為房企獲取項目的一個(gè)重要途徑，而今年的下半年也將是獲取項目的不錯周期。

　　別人貪婪時(shí)我恐懼，別人恐懼時(shí)我貪婪。大家最悲觀(guān)的時(shí)候，往往是市場(chǎng)轉機的到來(lái)。對于很多開(kāi)發(fā)商而言，雖然意識到今年的風(fēng)險，但是依舊會(huì )保持一定的增速，希望通過(guò)周期變化來(lái)進(jìn)一步擴張自己的規模。

　　恒大集團董事局副主席、總裁夏海鈞認為，從2009年到今年，國家在進(jìn)行宏觀(guān)調控，大的企業(yè)都是穩定地增長(cháng)，未來(lái)要擠進(jìn)前十，企業(yè)銷(xiāo)售額需要達到4000億元，高一點(diǎn)的銷(xiāo)售額需達到6000億元~7000億元。

　　也有一些房企高管向記者透露，其今年的內部銷(xiāo)售目標依舊是同比增長(cháng)100%，面對高壓的市場(chǎng)大房企可能需要更好的周期把控能力和產(chǎn)品能力才能夠在紅海中突圍。正如孫宏斌所言，未來(lái)十年是大房企的鉆石十年。

　　不得不說(shuō)，2017年的春天必將是寫(xiě)入房地產(chǎn)史冊的一個(gè)春天，整個(gè)行業(yè)迎來(lái)了歷史最嚴的調控政策，而標桿房企在第一季度的銷(xiāo)售額卻創(chuàng )造了新高。

　　在這個(gè)強者恒強的時(shí)代，大房企開(kāi)始不斷擴張并進(jìn)一步提高行業(yè)集中度，而中小房企則面臨更多的壓力。但是行業(yè)的周期伴隨政策調控已經(jīng)開(kāi)始出現，價(jià)量齊跌也開(kāi)始讓所有的房企感受到了壓力和無(wú)奈。

　　易居中國(企業(yè))CEO丁祖昱認為，現在市場(chǎng)已經(jīng)被政策不斷影響開(kāi)始價(jià)量齊跌，大家不應該過(guò)度樂(lè )觀(guān)，政策的疊加必然導致市場(chǎng)走向發(fā)生變化，此前是政策向左市場(chǎng)向右，接下來(lái)很可能市場(chǎng)也將轉向右邊，因為購房者的心態(tài)必然會(huì )在累積的政策面前發(fā)生改變。

　　購房者觀(guān)望心態(tài)滋生

　　一波又一波的調控來(lái)了，帶著(zhù)深刻的時(shí)代印記和管制意味。

　　行業(yè)普遍認為，在通過(guò)設置購買(mǎi)門(mén)檻、限制定價(jià)、收緊流通性等措施影響實(shí)際的買(mǎi)賣(mài)交易之外，調控政策對房?jì)r(jià)走勢預期的扭轉、對購房者心態(tài)的影響最為深刻。

　　過(guò)去兩年的樓市大年中，投資者通過(guò)低買(mǎi)高賣(mài)賺得一桶桶金，完成新的財富積累，但這個(gè)群體是現行新政的主要阻擊對象。嚴苛的政策、不明朗的未來(lái)使投資客從樂(lè )觀(guān)變?yōu)閷徤?，最終逐漸離場(chǎng)。

　　中指院數據顯示，2017年第1～12周，其所監測的十個(gè)重點(diǎn)一、二線(xiàn)城市中，武漢、上海和廣州成交面積仍穩居前3名。從累計同比來(lái)看，除南昌和廣州分別增加34.01%和21.30%外，其他城市均呈下降態(tài)勢，深圳同比降幅較為明顯，達79.22%，其次是蘇州，同比降幅超七成。

　　同時(shí)，調控政策也誤傷了剛需。例如廣州，3月17日深夜，房產(chǎn)限購升級政策出臺，購房社保年限從三年改為五年。非戶(hù)籍人口購房需付出的代價(jià)更高了，突然多出的兩年社保將部分購房者擋在門(mén)外。在深圳購房社保從三年改成五年后，作為四個(gè)一線(xiàn)城市中限購政策最為寬松的廣州(此前購房社保年限為三年)，曾一時(shí)承載了不少購房者置業(yè)的計劃。

　　意向購房者陳女士在辭去效力兩年的廣州某公司工作后，服務(wù)于深圳某單位，但為了不浪費此前已在廣州交納的兩年社保并不斷繳，陳女士到了深圳后，依然向單位申請交納廣州社保。如無(wú)意外，陳女士將在2017年7月在廣州交納社保滿(mǎn)三年，并獲得購房資格，但是新政的出臺打亂了她的計劃。陳女士告訴第一財經(jīng)記者，她已放棄在廣州買(mǎi)房的想法，為方便計，已決定把廣州交納的社保、公積金遷移到深圳，并把深圳列為購房置業(yè)的首選之地。

　　然而，目前深圳的樓市環(huán)境也不樂(lè )觀(guān)，去年10月出臺“深八條”以來(lái)，深圳新房交易一蹶不振，房?jì)r(jià)更是跌破5.5萬(wàn)元/平方米。

　　據深圳中原研究中心統計，3月份，深圳新房推售16.3萬(wàn)平方米，批售14.1萬(wàn)平方米。市場(chǎng)供應恢復至1月的水平，但相比新政前，批售與推售仍顯乏力。3月新房成交價(jià)格為54730元/平方米，環(huán)比小幅下跌0.1%，這是自“深八條”新政后首次跌破5.5萬(wàn)元/平方米的均價(jià)。此外，3月僅成交803套新房，總建面約8.03萬(wàn)平方米，成交量刷新了2009年以來(lái)的最低位。

　　截至目前，在其他一、二線(xiàn)甚至三、四線(xiàn)城市在調控中風(fēng)聲鶴唳時(shí)，深圳政策環(huán)境相對穩定，自“深八條”后未曾出臺新的調控措施，政策暫時(shí)沒(méi)有再次收緊的信號。

　　但這并不意味著(zhù)安全。在多個(gè)城市相繼出臺新的調控政策甚至短期內一再升級加碼政策的情況下，深圳出臺新政的壓力有增無(wú)減。

　　李女士從2月看房至今，曾在3月中旬的二手房回暖潮中感到熟悉的恐慌感，但很快地受全國樓市調控潮影響，預期轉向保守。李女士至今仍未出手，她告訴第一財經(jīng)，“目前大家都在等，看看深圳新一輪調控政策會(huì )不會(huì )落地，最近業(yè)主的放盤(pán)數量減少了，政策出臺前的觀(guān)望情緒比政策出臺后還要濃厚，不論購房者還是業(yè)主?！?/p>

　　作為地域特征顯著(zhù)的一個(gè)特殊市場(chǎng)，房地產(chǎn)在城市之間的變現分化極為顯著(zhù)，未來(lái)，這種分化仍將持續顯現。但可以確定的是，隨著(zhù)各地調控政策的加碼，企圖通過(guò)買(mǎi)房獲利的投資行為已無(wú)法持續，這將在很大程度上改變市場(chǎng)走勢。

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