近日，上市房地產(chǎn)企業(yè)年報發(fā)布面臨收尾。從整體業(yè)績(jì)來(lái)看，期內房企的資產(chǎn)和收入規模普遍實(shí)現正增長(cháng)。同時(shí)，房企利潤率上漲，告別前幾年“增收不增利”的普遍現象。

　　業(yè)內人士認為，從今年一季度房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)局來(lái)看，多項行業(yè)指標表現積極，預計年內房企的總體利潤水平有望繼續提高。

　　業(yè)績(jì)　整體利潤率觸底反彈

　　2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售火爆，企業(yè)的業(yè)績(jì)普遍實(shí)現正增長(cháng)。其中，恒大、萬(wàn)科、碧桂園突破了3000億元，綠地、保利、中海、融創(chuàng )、華夏幸福、華潤、金地等企業(yè)也進(jìn)入了千億房企行列。從同比看，碧桂園、融創(chuàng )、新城、朗詩(shī)等企業(yè)2016年業(yè)績(jì)出現了翻倍上漲。

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　　24日，中原地產(chǎn)研究中心最新統計數據顯示，截至目前已經(jīng)公布2016年報的96家房企業(yè)績(jì)數據顯示，年內房企合計營(yíng)業(yè)收入9081.4億元，同比上漲28.5%；從利潤看，合計達到883.3億元，同比上漲28.9%。

　　“96家房企合計利潤883.3億元，凈利潤率9.73%，近8成房企凈利上漲”。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，“從房地產(chǎn)企業(yè)的平均凈利潤率看，2015年為9.69%，而2016年為9.73%。從企業(yè)數量看，96家房企中凈利潤上漲的企業(yè)達到了73家，占比高達76%。整體來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)在政策最寬松的2016年收獲了豐收年”。

　　億翰智庫針對80家A股上市房企2016年度業(yè)績(jì)的統計結果也顯示，2016年，80家A股上市房企毛利潤和凈利潤分別為3375億元和1294億元，分別同比增長(cháng)21.7%和33.5%，毛利潤率和凈利潤率分別為29.7%和11.4%，較去年同期分別下降了1.6個(gè)百分點(diǎn)和上升了0.4個(gè)百分點(diǎn)。

　　“毛利潤率下跌主要原因是2016年結轉的項目多為2014和2015年的項目，項目銷(xiāo)售均價(jià)處于低位，毛利潤率偏低”。億翰智庫相關(guān)分析人士告訴《經(jīng)濟參考報》記者，“而房企的凈利潤率在2016年實(shí)現轉降為增，觸底反彈的主要原因是企業(yè)財務(wù)費用的下降，并且隨著(zhù)企業(yè)規模的上升，企業(yè)的費用被攤薄”。

　　不過(guò)，房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力正在加速分化，“強者恒強”的發(fā)展態(tài)勢愈加顯現。中國指數研究院針對百強上市房企的研究結果顯示，2016年，百強房企凈利潤率因規模和綜合實(shí)力的差異呈現逐級遞減的趨勢，前10企業(yè)、11-30企業(yè)、31-50企業(yè)、51-100企業(yè)的凈利潤率均值分別為13.6%、12.4%、11.6%、10.4%。

　　“從房企的年報數據來(lái)看，企業(yè)分化明顯，大房企因為資金成本等優(yōu)勢布局合理，利潤增長(cháng)速度更加迅速?！睆埓髠フJ為，“增加現金流和降低融資成本亦是對抗市場(chǎng)下行風(fēng)險的利器，包括萬(wàn)科等企業(yè)的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)、利潤上漲速度均超過(guò)行業(yè)平均水平，龍頭房企的市場(chǎng)占有率上升明顯”。

　　實(shí)力　短期償債能力提升

　　中指院指出，2016年，良好的銷(xiāo)售表現與寬松的融資環(huán)境為房地產(chǎn)投資提供了有利條件，年內百強房企資產(chǎn)負債率均值達到76.7%，較2015年提高1.1個(gè)百分點(diǎn)；由于預收賬款均值較2015年增加27.5%，剔除預收賬款之后的有效負債率均值為50.3%，與上年基本持平。

　　“不過(guò)，從短期償債指標的變化來(lái)看，2016年房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)比率均值為2.09，同比上升0.04；速動(dòng)比率為0.55，同比下降0.01?！敝兄冈合嚓P(guān)負責人告訴《經(jīng)濟參考報》記者，由于2016年在融資環(huán)境寬松及銷(xiāo)售回款加速的雙重催化下，房地產(chǎn)企業(yè)資金相對充裕，積極增加土地儲備，年末存貨均值達到761.7億元，較2015年增長(cháng)29.6%?！熬C合來(lái)看，百強企業(yè)2016年短期債務(wù)負擔有所增加，但企業(yè)短期償債能力增強，短期內償債壓力不大”。

　　2016年，由于公司債放開(kāi)，貨幣政策寬松，給房企創(chuàng )造較好的融資環(huán)境，融資成本因此降低。億翰智庫分析人士表示，“2016年，企業(yè)大量發(fā)行長(cháng)期債券，償還短期借款，從而使短期有息負債下降，同時(shí)使房企總體短期償債能力大幅加強”。

　　億翰智庫的數據顯示，2016年80家A股上市房企總貨幣資金為6382億元，同比增長(cháng)46.6%，貨幣資金的增速遠高于長(cháng)期有息負債的增速，主要原因是2016年企業(yè)銷(xiāo)售回款的大幅增加?！柏泿刨Y金與短期有息負債比值為1.66，貨幣資金完全覆蓋短期有息負債，表明房企無(wú)短期償債壓力”。

　　“此外，得益于房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售回款的快速增長(cháng)，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)性現金流量?jì)纛~均值大幅提升，達到8.5億元，成為近幾年來(lái)現金流水平最好的一年?！眱|翰智庫分析人士指出，企業(yè)充裕的現金流也得益于融資力度的加大。

　　數據顯示，2016年，上市房企籌資活動(dòng)現金流入均值為129億元，同比增長(cháng)30.2%，籌資規模實(shí)現新的突破。房企在銀行貸款、信托等傳統融資渠道的基礎上，積極主動(dòng)地創(chuàng )新融資渠道，降低融資成本。

　　不僅如此，2016年，上市房企普遍通過(guò)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節“降本增效”。例如，在土地市場(chǎng)持續升溫、“面粉貴過(guò)面包”的背景下，房企在土地一級、二級市場(chǎng)同時(shí)發(fā)力，嚴格控制土地成本，拓展利潤空間。據《經(jīng)濟參考報》記者了解，融創(chuàng )中國、泰禾等企業(yè)超過(guò)六成的土地儲備都來(lái)自于并購。

　　前景　盈利水平有望繼續提高

　　今年一季度以來(lái)，伴隨著(zhù)限購限貸政策趨嚴、預售證審批收緊、購地監管力度加大，再加上淡季影響等綜合因素，2017年開(kāi)年的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境較為復雜。然而，多數房企1-3月銷(xiāo)售情況仍然保持良好勢頭，業(yè)績(jì)同比大幅增長(cháng)。

　　不僅如此，房地產(chǎn)企業(yè)普遍看好2017年市場(chǎng)，并制定了更高的業(yè)績(jì)目標。例如，融創(chuàng )中國2017年銷(xiāo)售目標定為2100億元，較2016年增長(cháng)35.21%。此外，恒大、碧桂園、萬(wàn)科目標定在5000億元規模，甚至更長(cháng)遠的目標定為萬(wàn)億規模。

　　在行業(yè)平穩發(fā)展的預期下，規模較大企業(yè)2017年平均目標增長(cháng)率超40%。中指院認為，大型房企市場(chǎng)競爭愈演愈烈，2017年行業(yè)整合將全面提速，千億以上企業(yè)群體也將不斷擴容。

　　易居研究院的研報指出，今年一季度，房地產(chǎn)行業(yè)多項指標表現積極。預計今后幾個(gè)月，由于市場(chǎng)分化明顯，在中央分城施策精神的指導下，地方政府根據自身市場(chǎng)發(fā)展的情況會(huì )進(jìn)一步推出相應政策，熱點(diǎn)城市市場(chǎng)將有所降溫，三四線(xiàn)庫存較大的城市仍將緩慢復蘇。

　　“從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數來(lái)看，指標依然在上升，”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)告訴《經(jīng)濟參考報》記者，“這也說(shuō)明當前密集型的調控政策尚未完全影響到房企的投資信心，房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本面仍然穩定”。

　　“預計今年二季度，部分指標仍然不會(huì )太差，甚至好于預期。而對于部分需求端數據，基本上會(huì )穩定下來(lái)，而不會(huì )繼續下滑?！眹儡S進(jìn)說(shuō)，從目前國內大中城市的統計數據看，熱點(diǎn)城市逐漸降溫，但其他城市房?jì)r(jià)上漲幅度依然偏大?！昂罄m隨著(zhù)政策效應的釋放，部分城市房?jì)r(jià)過(guò)熱的現象也有望減少，二季度全國70城房?jì)r(jià)指數也將處于平穩運行的區間”。

　　“由于房地產(chǎn)基本面依然良好，預計2017全年房企的結轉項目毛利潤率有望回升，同時(shí)2017年財務(wù)成本將大概率下降，預計2017年房企總體利潤率水平繼續提高?！鄙鲜鰞|翰智庫分析人士說(shuō)。