在建立房地產(chǎn)長(cháng)效機制上，要加大政府的管理力度，拓展新思路，不以需求來(lái)決定市場(chǎng)。因為房地產(chǎn)是個(gè)特殊的、多重屬性的商品，若僅僅單方面調控，很難有所成效，只有多方面調節才更能接近市場(chǎng)的實(shí)際情況。

　　本報記者 郭航 于曉源報道“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，在這種準確的定位之下，如何完善房地產(chǎn)調控政策及加快研究建立房地產(chǎn)“長(cháng)效機制”成為今年兩會(huì )的一個(gè)熱點(diǎn)話(huà)題。

　　在第十二屆全國人民代表大會(huì )第五次會(huì )議上，李克強總理向大會(huì )作政府工作報告時(shí)指出，要堅持住房的居住屬性，落實(shí)地方政府主體責任，加快建立和完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的長(cháng)效機制，以市場(chǎng)為主滿(mǎn)足多層次需求，以政府為主提供基本保障。

　　據媒體報道，民盟向全國政協(xié)提交了《關(guān)于培養和系統推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)的提案》、九三學(xué)社提交了《關(guān)于推進(jìn)房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)試點(diǎn)落地的建議》。

　　有分析人士建議，房地產(chǎn)健康發(fā)展的長(cháng)效機制，不能囿于原有的思路，要打破以往一些調控政策，把更多地區的房地產(chǎn)與整個(gè)市場(chǎng)聯(lián)系起來(lái)，首先在土地供給上進(jìn)行改革，打破原先政府供地的格局，對城鄉建設用地市場(chǎng)和農村宅基地使用權等有新的政策規定。這樣，房地產(chǎn)健康發(fā)展長(cháng)效機制才能“漸行漸近”。

　　之所以建立房地產(chǎn)長(cháng)效機制的意愿如此迫切，主要還是目前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的現狀決定的。

　　房地產(chǎn)現狀

　　近年來(lái)，各大城市都或多或少地存在著(zhù)“黑中介”等違法、野蠻、擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)的行為，由于這些個(gè)人與組織團體的不規范，甚至再加上無(wú)人管理，這種惡劣環(huán)境必然不利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

　　因此，一直有業(yè)內外人士建議，政府應加大行政管理力度，嚴厲打擊擾亂市場(chǎng)秩序的行為，建立政策法規，把短期的“運動(dòng)式”管理建設成有序的長(cháng)效機制。這樣才能杜絕一些商家和個(gè)人的炒房投機行為。

　　但是，以前出臺的限購政策，只是在購買(mǎi)環(huán)節進(jìn)行限制，難以真正把控其購房的目的，有專(zhuān)家建議，應該在出售環(huán)節建立措施，這樣才能既不傷害居住需求，又能在政策上更精準地打擊短期炒房而導致的房地產(chǎn)的混亂。

　　而提及建立房地產(chǎn)長(cháng)效機制，有專(zhuān)家曾指出，要加大政府的管理力度，還要改變原有的觀(guān)念，拓展新的思路，突破過(guò)去需求調控的側重，不以需求來(lái)決定市場(chǎng)，尋找從供給側調控的思路。因為房地產(chǎn)是個(gè)特殊的、多重屬性的商品，若僅僅單方面調控，很難有所成效，只有多方面調節才更能接近市場(chǎng)的實(shí)際情況。

　　北京房地產(chǎn)協(xié)會(huì )副秘書(shū)長(cháng)陳彥華告訴《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者，“所謂的長(cháng)效機制，就是能長(cháng)期地保證制度正常運行并且發(fā)揮它預期功能的體系。但不變是不可能的，它會(huì )隨著(zhù)外界的因素而改變，并逐漸完善;例如北京，現在的情況就是要以需帶控，增加房子的供給，引導市民到市區周邊買(mǎi)房?！?/p>

　　“在鼓勵市民到周邊買(mǎi)房的同時(shí)，還要鼓勵那些租房的年輕人和外來(lái)務(wù)工人員有需要購房的并有購房能力的也到周邊地區去買(mǎi)房，政府應該出臺相應的補貼政策，這樣既能解決縣市房地產(chǎn)產(chǎn)能的問(wèn)題，又能使那些需要解決住房問(wèn)題的中低收入者有房可住，提高生活質(zhì)量，使房地產(chǎn)的價(jià)格在增加需求方面減少房?jì)r(jià)的上漲。無(wú)論是增大保障性住房建設，還是建立政府公共租房補貼，以及對中低收入人群其他政策的優(yōu)惠，都是從需求方面進(jìn)行調控，從而帶動(dòng)房產(chǎn)價(jià)格的變化?！标悘┤A補充表示。

　　遏制炒作需多方合力

　　雖然陳彥華向記者舉例的只是北京，但是這一情況也是普遍存在的問(wèn)題，“房子是用來(lái)住的”——這一屬性必須通過(guò)長(cháng)效機制來(lái)調節，目前已經(jīng)是業(yè)內的共識，而提到長(cháng)效機制，就不得不重新提起之前成為熱議話(huà)題的“房產(chǎn)稅”。

　　關(guān)于“房地產(chǎn)稅出臺，炒房再無(wú)機會(huì )”的話(huà)題，從未間斷過(guò)。

　　此前，住建部副部長(cháng)陸克華對房地產(chǎn)稅透露的信息是“有關(guān)部門(mén)正在按照中央要求開(kāi)展工作”。

　　在今年兩會(huì )上，全國政協(xié)委員、中國財政學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)兼秘書(shū)長(cháng)賈康在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，“房地產(chǎn)稅可以使房?jì)r(jià)更平穩，但不會(huì )改變城鎮化過(guò)程中中心區域房?jì)r(jià)上揚的趨勢，而是使其更平緩，遏制炒作，防止房?jì)r(jià)上漲過(guò)程中的大起大落?！?/p>

　　業(yè)內人士對此也表示，在以往以“供”調控的模式下，把房地產(chǎn)稅當作一個(gè)利器來(lái)降房?jì)r(jià)，一直都勉為其難，難以有所成效，但是當改變思路，從“需”改革之后，此時(shí)的房地產(chǎn)稅就是一個(gè)綜合了個(gè)稅和城鎮土地稅等很多稅種的綜合性稅，使房地產(chǎn)稅不再是非市場(chǎng)化的救濟手段，而是一個(gè)財稅體制的系統改革。另外，對房貸利息的下降也成為一個(gè)亮點(diǎn)，即可以用房產(chǎn)擔保貸款所付的利息來(lái)抵減他們的稅。這樣做就是從另一個(gè)方面減輕了個(gè)人負擔，減輕了購房者的壓力。

　　需要指出的是，金融手段在房地產(chǎn)調控中的作用，陳彥華這樣告訴記者，房地產(chǎn)本身是需要有定位的，“每年兩會(huì )都明確地把房子定位在"住"而不是"炒"，今年也不例外，只有解決了以往房地產(chǎn)定位不清晰的難題，給房地產(chǎn)的消費屬性定了基調，從而減少了經(jīng)濟杠桿的作用，也減少了金融風(fēng)險?！?/p>

　　兩會(huì )期間，賈康也對媒體指出，房地產(chǎn)調控政策要長(cháng)短結合，標本兼治。在他看來(lái)，縱觀(guān)房地產(chǎn)調控十幾年的歷程，中國在房地產(chǎn)調控的短期治標方面，已經(jīng)竭盡全力。而“長(cháng)期治本的政策還不夠格，目前必須要做好基礎性制度建設，形成長(cháng)效機制?！?/p>

　　北京某房地產(chǎn)交易所的工作人員告訴《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者，之前的房地產(chǎn)是地方財政的“任務(wù)”，使房地產(chǎn)偏離了自身的主題屬性，被賦予了更多其他的東西，而成為投資客的“炒”點(diǎn)，既亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)、漲了房產(chǎn)價(jià)格，也亂了金融市場(chǎng)。這就需要中央與地方各級政府通力合作，避免這種金融風(fēng)險。

　　對于未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，有專(zhuān)家建議，可以通過(guò)土地政策的變化來(lái)管控房地產(chǎn)，土地歷來(lái)是房地產(chǎn)行業(yè)的基本前提，為了防止一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)的上漲，利用土地供應面積來(lái)分類(lèi)調控。政府保持土地的有效供應，由于房產(chǎn)的定位清晰之后，土地供應也就相應清晰，無(wú)論是北京、上海還是廣州，只要做好土地供應的長(cháng)效機制，就能夠平穩房?jì)r(jià)，拉動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與發(fā)展宏觀(guān)經(jīng)濟。

　　這一點(diǎn)與全國政協(xié)委員、土地問(wèn)題專(zhuān)家廖永林不謀而合。他在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)也曾指出，所謂土地供應問(wèn)題是要看“房子定位”的，如果房子是可以炒的，那么土地供應是否充足就難以確定。相反，明確了“房子是用來(lái)住的”之后，無(wú)論是北京還是上海、深圳，土地供應問(wèn)題就清晰了。做好土地規劃和供應計劃，使得開(kāi)發(fā)商和購房者有明確的心理預期，也就沒(méi)有了炒作空間。