■“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”系列報道之五

　　習近平指出，建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展長(cháng)效機制，要充分考慮到房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)，緊緊把握“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位，深入研究短期和長(cháng)期相結合的長(cháng)效機制和基礎性制度安排。

　　建立房地產(chǎn)基礎性制度和長(cháng)效機制迫在眉睫。住建部部長(cháng)陳政高近日表示，建立房地產(chǎn)的基礎性制度和長(cháng)效機制意義重大，有利于解決房地產(chǎn)現存的矛盾和問(wèn)題，特別是解決一些深層次的矛盾和問(wèn)題，有利于抑制房地產(chǎn)泡沫，防止出現大起大落，實(shí)現房地產(chǎn)長(cháng)期穩定健康發(fā)展。他還指出，現在具備了建立房地產(chǎn)基礎性制度和長(cháng)效機制的條件。

　　專(zhuān)家認為，建立長(cháng)效機制，需要在住房制度、供地機制、財稅制度等關(guān)鍵領(lǐng)域實(shí)現突破。包括建立多層次的住房制度體系；改革土地征用、儲備、交易和收益分配制度，形成土地市場(chǎng)多元供給的競爭機制；建立支持涉及“住”房各環(huán)節規范的減免制度等。

　　長(cháng)效機制劍指回歸“居住屬性”

　　有學(xué)者指出，當我們在土地制度、住房信貸制度、稅收制度、住房保障制度以及交易機制等方面，構建起合理的、能夠滿(mǎn)足老百姓基本居住需求的制度體系，房地產(chǎn)將告別“增長(cháng)工具”，成為真正的民生產(chǎn)業(yè)。

　　近日，中央財經(jīng)領(lǐng)導小組會(huì )議指出，建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展長(cháng)效機制，要充分考慮到房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)，緊緊把握“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位，深入研究短期和長(cháng)期相結合的長(cháng)效機制和基礎性制度安排。要完善一攬子政策組合，引導投資行為，合理引導預期，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定。要調整和優(yōu)化中長(cháng)期供給體系，實(shí)現房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)均衡。

　　“現在具備了建立房地產(chǎn)基礎性制度和長(cháng)效機制的條件?！标愓叽饲霸趪罗k舉行的新聞發(fā)布會(huì )上說(shuō)，第一，中央經(jīng)濟工作會(huì )議不僅確定了房子的定位，同時(shí)提出了建立基礎性制度和長(cháng)效機制的目標、標準、途徑，這為制定基礎性制度和長(cháng)效機制指明了方向，提供了根本遵循。第二，有廣大人民群眾的支持，人民群眾都期望房地產(chǎn)市場(chǎng)能平穩健康發(fā)展，期望能住有所居、安居樂(lè )業(yè)。第三，有一定的工作基礎，改革開(kāi)放以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)方面形成了一些法律法規和體制機制，也積累了實(shí)踐經(jīng)驗，這些為制定基礎性制度和長(cháng)效機制提供了條件。

　　中國社會(huì )科學(xué)院財經(jīng)戰略研究院院長(cháng)助理倪鵬飛表示，通過(guò)短期的行政性政策可以抑制樓市短時(shí)間的過(guò)熱投機，但市場(chǎng)主體與政府部門(mén)取向和依賴(lài)房地產(chǎn)的制度和機制病灶還在，投資投機隨時(shí)可能卷土重來(lái)。這意味著(zhù)，房地產(chǎn)調控將從短期和長(cháng)期相結合的長(cháng)效機制和基礎性制度兩方面著(zhù)手。

　　他建議，還應完善樓市調控的問(wèn)責機制，建立領(lǐng)導負責、部門(mén)分工的機制。明確政府內部領(lǐng)導責任、主體責任和主要責任，完善相關(guān)職能部門(mén)分工負責和協(xié)調配合職能。建立房地產(chǎn)調控的財政、稅收、土地、金融相聯(lián)動(dòng)的制度，建立房地產(chǎn)調控與宏觀(guān)經(jīng)濟及其相關(guān)部門(mén)經(jīng)濟相協(xié)同的制度，完善定期會(huì )商會(huì )議和臨時(shí)會(huì )商機制，完善部門(mén)間的信息通報和決策溝通機制。完善住房管理的考核、監督、約談和問(wèn)責制度。將房地產(chǎn)調控納入地方領(lǐng)導政績(jì)考核范圍，制定監督、考核、獎懲和問(wèn)責辦法。

　　健全住房供應體系

　　專(zhuān)家認為，在住房供應方面，應調整發(fā)展戰略，讓房地產(chǎn)與宏觀(guān)經(jīng)濟、城市化協(xié)調發(fā)展，以扭轉宏觀(guān)經(jīng)濟對房地產(chǎn)的過(guò)度依賴(lài)和市場(chǎng)嚴重分化的格局。

　　中國人民銀行參事、中國首席經(jīng)濟學(xué)家論壇研究院院長(cháng)盛松成表示，通過(guò)比較幾個(gè)一線(xiàn)城市最新一次房地產(chǎn)調控的措施可以看到，各地房地產(chǎn)調控舉措中，仍然以需求調控（如限貸、限購政策）為主。雖然需求調控直接通過(guò)硬性標準抑制了交易量，效果幾乎是立竿見(jiàn)影的，但卻不是一個(gè)“治本”的方法。并且，我國房地產(chǎn)供給方面的問(wèn)題比較突出。

　　陳政高表示，2017年要千方百計抓好房地產(chǎn)調控，確保市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。要抓好熱點(diǎn)城市防泡沫、防風(fēng)險工作。把思想統一到中央的決策部署上來(lái)，支持居民自主購房需求，抑制投資投機性購房。繼續執行好已出臺的限貸、限購、增加土地供應、整頓市場(chǎng)秩序等措施。同時(shí)密切關(guān)注周邊和其他地區的潛在熱點(diǎn)城市，防止溢出效應。要按照供給側結構性改革的要求，繼續抓好三四線(xiàn)城市和縣城房地產(chǎn)去庫存。

　　此外，陳政高表示，引導鼓勵農民工和農民進(jìn)城，推進(jìn)棚改貨幣化安置，發(fā)展租賃市場(chǎng)，發(fā)展跨界地產(chǎn)，鼓勵企業(yè)和開(kāi)發(fā)企業(yè)利用存量房搞雙創(chuàng )，發(fā)展健康、旅游、養老、教育等產(chǎn)業(yè)。

　　倪鵬飛認為，改革住房供求制度體系，就是建立以市場(chǎng)為主滿(mǎn)足多層次需求和以政府為主提供基本保障兩個(gè)體系和樂(lè )居、康居、安居、廉居四個(gè)層次的制度體系。同時(shí)，建立“多元所有”“現房銷(xiāo)售”“租售并舉”“過(guò)濾使用”“貨幣動(dòng)態(tài)”的住房產(chǎn)權、經(jīng)營(yíng)、交換、消費和分配制度，讓新市民主要通過(guò)市場(chǎng)和政府支持租購可支付的住房。

　　建立基礎性土地制度

　　專(zhuān)家指出，只有從源頭上解決土地市場(chǎng)的供需失衡，才能進(jìn)一步調節住宅市場(chǎng)的供需關(guān)系，通過(guò)抑制地價(jià)達到穩定房?jì)r(jià)的目的。

　　盛松成表示，相比于需求調控，供給調控有利于從更加基礎的層面改善我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的運行。應改變目前我國土地承擔著(zhù)為地方經(jīng)濟發(fā)展提供融資的現狀，研究表明，作為政府收入的重要組成部分，不少地方政府的財政收入中土地出讓金所占比重接近50%，有的城市甚至占到了60%以上。

　　“但是需要注意的是，高地價(jià)將提升城市發(fā)展的成本，地方政府對房地產(chǎn)的依賴(lài)性也有可能進(jìn)一步增加，不利于吸引人才、培育新經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)，從而削弱城市競爭力?！笔⑺沙杀硎?，短期內財政收入存在“租稅替代”的關(guān)系，即政府來(lái)自于房地產(chǎn)的租金收入越高，來(lái)自于其他行業(yè)的稅收收入越低，房地產(chǎn)片面發(fā)展對實(shí)體經(jīng)濟具有不良影響。

　　“既要針對房地產(chǎn)市場(chǎng)的短期波動(dòng)，研究應對之策，抑制房地產(chǎn)泡沫；更要從長(cháng)遠出發(fā)，構建符合國情、適應市場(chǎng)規律的土地基礎性制度和長(cháng)效機制?！眹临Y源部部長(cháng)姜大明提出，必須明確住宅用地是保障住有所居的，不能用來(lái)炒作投機。

　　據姜大明介紹，未來(lái)要建立分類(lèi)調控制度。區分保障性住房和商品房，對保障性住房用地實(shí)行應保盡保，對商品房根據供需形勢因城因地施策，建立住宅用地供應分類(lèi)管理制度。對房?jì)r(jià)上漲壓力大的城市要合理增加土地供應，調整用地結構，提高住宅用地比例；對去庫存壓力大的三四線(xiàn)城市要減少以至暫停住宅用地供應。支持房地產(chǎn)庫存大的城市對未開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)用地依法進(jìn)行合理調整，用以發(fā)展社會(huì )民生項目或國家支持的產(chǎn)業(yè)項目。

　　強化供需雙向調節。加強國土規劃和土地利用規劃管控，劃定城市開(kāi)發(fā)邊界，推動(dòng)人口過(guò)多、房?jì)r(jià)過(guò)高的特大城市加快疏解部分城市功能。完善土地儲備制度，編制住宅用地三年滾動(dòng)供應計劃，合理引導社會(huì )預期。完善建設用地指標分配辦法，落實(shí)“人地掛鉤”政策。合理確定公租房、共有產(chǎn)權房（限價(jià)房）等政策性住房和商品住房的用地比例和規模，提高“精準供地”能力。探索房地產(chǎn)多元化供地機制。允許符合條件的企事業(yè)單位利用自有土地建設政策性住房。

　　此外，盛松成建議，還應考慮改革土地拍賣(mài)制度。他指出，我國的國有土地使用權拍賣(mài)制度下，出價(jià)高者得，如果房地產(chǎn)價(jià)格保持上漲的預期，土地價(jià)格更容易被抬高。相比之下，要求出價(jià)進(jìn)入有效報價(jià)區間，而有效報價(jià)區間是根據截至一定時(shí)間點(diǎn)的最低報價(jià)來(lái)確定的，在此基礎之上，再按照“價(jià)格優(yōu)先、時(shí)間優(yōu)先”的規則確定中標者。顯然，在這樣的拍賣(mài)制度下，報價(jià)最高者和最低者都無(wú)法中標。在土地拍賣(mài)中參考這樣的拍賣(mài)規則，將會(huì )改變“地王”頻現的狀況，更有利于價(jià)格穩定和價(jià)值發(fā)現。

　　構建以持有稅為主的房地產(chǎn)財稅

　　除了土地制度改革和住房制度改革，還需深化財稅改革。倪鵬飛表示，完善房地產(chǎn)稅收基礎制度，確定合理起征點(diǎn)差別稅率，擇機開(kāi)征房地產(chǎn)稅，建立以持有稅為主的房地產(chǎn)財稅。

　　住建部副部長(cháng)陸克華表示，十八屆三中全會(huì )明確要加快房地產(chǎn)稅立法，并適時(shí)推進(jìn)改革，目前有關(guān)部門(mén)正在按照中央要求開(kāi)展工作。

　　記者了解到，國外房地產(chǎn)稅征收多年，在實(shí)踐中探索出大量有借鑒意義的做法。以加拿大為例，近年來(lái)溫哥華受到眾多購房者追捧，房?jì)r(jià)大幅上升。僅2015年一年，溫哥華平均房?jì)r(jià)上漲25%。對此，加拿大政府以及溫哥華當地采取加大稅負以抑制房?jì)r(jià)上漲。

　　2016年8月2日，加拿大溫哥華針對非本國居民在溫哥華購買(mǎi)住房額外征收15%交易稅，以遏制海外買(mǎi)家在溫哥華炒房的行為。同年9月，溫哥華宣布自2017年起，對溫哥華空置的第二套房產(chǎn)征收空置稅，空置稅對象是空置了一年以上的二手房。稅率最高可達2%，即100萬(wàn)加元的房子需要繳納2萬(wàn)加元的空房稅。這一規定實(shí)施后，對遏制溫哥華房?jì)r(jià)起到了立竿見(jiàn)影的效果。

　　專(zhuān)家建議，房地產(chǎn)稅作為現代稅收制度建設的重要內容之一，要綜合考慮各種因素，具體問(wèn)題具體分析，按照專(zhuān)業(yè)的要求，深入調研，科學(xué)論證，民主決策，依法設稅，穩步推進(jìn)。